’15 meses salvajes’: la pandemia impulsa la conversión de oficinas en laboratorios

La pandemia asestó un golpe en el estómago a los propietarios de edificios de oficinas. Conscientes de que el trabajo puede continuar con los empleados que inician sesión desde casa, las empresas de todo el país redujeron sus espacios o los eliminaron por completo, creando una cascada de construcción reducida y la caída de los alquileres de oficinas.

El daño colateral de esta revolución del trabajo remoto ha sido millones de pies cuadrados de espacio de oficinas vacante. La tasa de vacantes para los edificios de oficinas en el centro de todo el país ha aumentado al 16,4 por ciento durante el año pasado, según Cushman & Wakefield.

Pero hay esperanza para los propietarios ansiosos: la industria de las ciencias de la vida, llena de efectivo de un récord de $ 70 mil millones de inversiones de capital público y privado en América del Norte el año pasado, se está precipitando para reclamar ese espacio vacío.

En los seis mercados de ciencias biológicas más grandes de EE. UU., Más del 20 por ciento de los espacios de laboratorio que se están construyendo son conversiones de oficinas. En San Francisco, Chicago, Boston y Raleigh, Carolina del Norte, los alquileres solicitados por espacio de laboratorio han aumentado más del 60 por ciento desde principios de 2016, mientras que los alquileres de oficinas han aumentado solo entre un 15 y un 30 por ciento.

Como ha sucedido en varias industrias, la pandemia aceleró una tendencia que ya estaba en marcha.

“Han sido 15 meses salvajes”, dijo Austin Barrett, jefe de la división de ciencias biológicas de la firma de asesoría Savills. “El mercado de oficinas y el mercado de laboratorios son la historia de dos ciudades en este momento”.

Las cifras reflejan un caso clásico de oferta versus demanda: impulsadas por una financiación sin precedentes y un enfoque en la biotecnología impulsado por la pandemia, las ciencias de la vida alcanzaron un récord de más de 1,9 millones de trabajadores en abril, según CBRE, una empresa de servicios inmobiliarios comerciales. firma. Y a diferencia de la mayoría de los trabajadores de oficina, los científicos de laboratorio no pueden completar sus tareas a través de Zoom.

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En todos los mercados principales, el vertiginoso crecimiento de la industria está creando una necesidad de un 34 por ciento más de espacio de laboratorio que hace un año, según un informe de Newmark, una firma de asesoría de bienes raíces comerciales.

“La pandemia arrojó una luz más brillante sobre la industria, y la comunidad global ahora está mirando las ciencias biológicas y la atención médica de una manera diferente”, dijo Liz Berthelette, directora de investigación de Newmark y coautora del informe.

Pero convertir un edificio de oficinas no es necesariamente más rentable que construir un espacio de laboratorio desde cero. Los inquilinos de las ciencias biológicas a menudo requieren más electricidad y agua, un atracadero más alto de piso a piso, zonas específicas de envío y carga e incluso una capacidad estructural mejorada para cargas de equipos.

Los desarrolladores deben considerar numerosos dolores de cabeza potenciales, incluido el cambio o la actualización de los códigos de construcción; instalación de ascensores de servicio dedicados; mejora de los sistemas de protección de energía, escape y fuego; y reacondicionamiento de los sistemas eléctricos, que pueden requerir la cooperación de las redes eléctricas locales y los servicios públicos. También deben considerar la instalación de ventilación especializada, particularmente en los laboratorios de biología y química que requieren que todo el aire se extraiga en lugar de recircularlo.

Aún así, al calcular los costos de construcción, los desarrolladores deben considerar otros factores, dijo la Sra. Berthelette. El tiempo también es dinero.

“El desarrollo desde cero, particularmente en mercados como Boston y el Área de la Bahía, puede llevar mucho más tiempo”, dijo. “Pueden tardar un par de años, mientras que un proyecto de conversión puede llevar solo 18 meses”.

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Muchas empresas de ciencias biológicas están recurriendo a asesores de bienes raíces comerciales para que les ayuden a navegar por el scrum.

El Sr. Barrett de Savills ha trabajado con empresas como Outset Medical, Senti Bio y Affinia Therapeutics. En la prisa por capitalizar los alquileres inflados para las ciencias de la vida, dijo, muchos propietarios están comprando edificios de oficinas para su conversión sin considerar las necesidades altamente especializadas de sus posibles inquilinos.

Affinia, que cerró una ronda de financiación de la Serie B de 110 millones de dólares en mayo, convirtió recientemente un edificio en Lexington, Massachusetts, que alguna vez perteneció al contratista de defensa Raytheon. El Sr. Barrett ayudó a los propietarios a descifrar el meollo de la construcción, como los requisitos de HVAC de Affinia.

“Hay una batalla por el espacio y los propietarios se están aprovechando de ella”, dijo Barrett. “Ninguno de estos edificios es igual. Hay muchos corredores que crean publicidad, pero un edificio de oficinas puede no ser adecuado para una empresa de terapia génica o de terapia celular “.

Las necesidades especializadas han obligado a 10x Genomics, una compañía de biotecnología en Pleasanton, California, con 1,000 empleados, el 45 por ciento de ellos contratados durante la pandemia, a renovar un edificio de oficinas mientras construye otro campus desde cero.

La compañía anunció una expansión a las dos nuevas propiedades en marzo. El edificio de oficinas se encuentra en el mismo complejo que su sede. Anteriormente utilizado por Workday, la compañía de software en la nube, el sitio ahora será un sitio para el equipo de investigación y desarrollo de 10x Genomics. Al mismo tiempo, la empresa está construyendo un sitio personalizado para su equipo de fabricación en el sitio de un antiguo complejo comercial.

“A medida que una empresa como 10x crece muy rápidamente y las complejidades de sus laboratorios cambian, comienza a necesitar algo más”, dijo Michele Hodge, directora senior de bienes raíces e instalaciones de 10x Genomics. “Y no todos los edificios pueden funcionar”.

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Para su sitio de investigación y desarrollo, una conversión tenía sentido financiero. Pero para la fabricación, los ejecutivos no pudieron encontrar una propiedad con los parámetros adecuados, incluido suficiente espacio en el techo para equipos eléctricos, techos lo suficientemente altos y tuberías que puedan manejar gases procesados.

“Hay que hacer mucho análisis y mucha diligencia debida, porque hay cosas que necesita cuando está haciendo laboratorios que los edificios de oficinas no siempre brindan”, dijo la Sra. Hodge.

Boston, San Francisco y San Diego, tres centros de biotecnología durante varios años, están liderando el paquete en conversiones de oficina a laboratorio, pero Seattle, Filadelfia, Nueva York y Chicago también están experimentando una oleada de proyectos. El treinta por ciento del inventario de laboratorio en Boston, equivalente a 7.8 millones de pies cuadrados, son conversiones de oficinas actuales o planificadas, mientras que Nueva York, que ha experimentado un aumento significativo en el sector de las ciencias de la vida desde la pandemia, tiene alrededor de dos millones de pies cuadrados de conversión. proyectos, según Newmark.

Y en San Diego, hogar de alrededor del 16 por ciento de las empresas de biotecnología de California, el espacio de laboratorio ahora tiene un precio promedio de $ 44 a $ 58 por pie cuadrado. El espacio de oficina, por otro lado, cuesta un promedio de $ 36,36 por pie cuadrado.

Uno de los factores clave que aumentan esos costos es el adagio inmobiliario más antiguo del libro: ubicación, ubicación, ubicación.

“Esta es un área que realmente crece en grupos, no solo en ciudades específicas sino también en ubicaciones específicas dentro de las ciudades”, dijo Tara Mulrooney, socia del bufete de abogados Zetlin & De Chiara, que se enfoca en derecho de la construcción. “La proximidad al talento es vital”.