¿por qué faltan casas y cómo invertir en vivienda?

“Tener una casa”. Es lo primero que atinan a decir los españoles cuando se les pregunta cuál es la principal preocupación que los desvela, según el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas que, mes a mes, mide las inquietudes de la opinión pública en España.

Porque en este país de poco más de 49 millones de habitantes y 19,5 millones de hogares, encontrar dónde vivir, como propietario o como inquilino, se está convirtiendo en una misión angustiante.

Las casas y los departamentos disponibles para la compra o el alquiler escasean porque una buena porción del mercado inmobiliario cayó rendido a la fascinación por el alquiler temporal para turistas.

Esta fiebre de reservar cuanto metro cuadrado sea posible a las estadías breves de visitantes -que dejan más ganancia que cualquier contrato de arrendamiento- quita del mercado inmobiliario infinidad de propiedades y dispara el precio tanto de las rentas como de las hipotecas.

Pero esto no es todo: el cóctel molotov se completa con los bajos índices de construcción y la especulación inmobiliaria de grupos inversores que desalojan a aquellos inquilinos que llevan décadas viviendo en edificios históricos para remodelarlos con chucherías -gym, salón para eventos o piscina, aunque sean del tamaño de un raviol- y devolverlos al ruedo a precios desorbitantes.

A esto se suma la poca disponibilidad de vivienda social que el Estado debería reservar para la población más vulnerable y que en España ronda el 2,4 por ciento de los hogares españoles: junto con Portugal, es el país de la Unión Europea con menos vivienda pública.

La oferta de viviendas en venta se redujo un 15 por ciento durante el último trimestre de 2024, en comparación con el mismo trimestre de 2023. Es un dato que aporta Idealista, la web inmobiliaria más popular entre los españoles.

Según el Banco de España, entre 2022 y 2025, se generó un déficit de 600.000 viviendas.

La demanda habitacional artificial sostenida por los créditos hipotecarios dulces y abultados que los bancos concedían casi a ojos cerrados hizo estallar en 2008 la burbuja inmobiliaria. Y aquella crisis que nadie olvida provocó un desequilibrio en el mercado que hoy, casi dos décadas después, no logra estabilizarse.

Las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) cuentan que los nuevos hogares en España crecen a un ritmo de casi 165.000 por año, mientras que la media de viviendas terminadas ronda las 90.000 anuales. No alcanza para todos.

Cada tres meses, el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España realiza relevamientos sobre el mercado inmobiliario en el territorio español.

De sus estadísticas surge que, en el último año, el valor de la vivienda aumentó un 12,34 por ciento en todo el país.

“Con respecto a los mínimos de 2014 se acumula un crecimiento del 81,69 por ciento”, subraya el informe.

En el último trimestre del año pasado, el precio medio del metro cuadrado en España fue de 2.164 euros, valor que se disparó en algunas ciudades como San Sebastián, en el País Vasco, donde el precio promedio fue de 5.708 euros por m2, o en Madrid, donde alcanzó los 4,517 euros por m2 de media.

Barcelona promedió los 4.483 euros/m2; Palma de Mallorca, 3.631 euros/m2 y Bilbao, 3.068 euros/m2.

En 2024, según el registro de Registradores de la Propiedad, en España se realizaron 636.909 compraventas de casas o departamentos.

Entre octubre y diciembre del año pasado, las compraventas de vivienda fueron 172.551, la mayoría de las cuales se realizaron en Madrid, en Barcelona, en Alicante, en Valencia, en Málaga, en Sevilla y en Murcia: 133.880 operaciones involucraron a propiedades usadas, mientras que 38.671 de las compras fueron de casas o departamentos a estrenar.

“En el cuarto trimestre, el 50,84 por ciento de las compraventas de pisos (departamentos) correspondió a superficies de más de 80 m2; los de entre 60 y 80 m2 representaron el 28,74 por ciento; los de entre 40 y 60 m2, el 16,94 por ciento, y los de menos de 40 m2, el 3,48 por ciento”, detalla el informe.

El 71,8 por ciento de las viviendas que se compraron en el cuarto trimestre del año pasado fueron tramitadas a través de hipotecas.

“El importe medio en créditos a tipo fijo ha sido del 3,36 por ciento –apunta el registro estadístico-. El periodo medio de contratación de los nuevos créditos hipotecarios ha sido, en promedio, de 25,33 años.”

Aunque España ofrece créditos para comprar casa a largo plazo -los hay hasta 30 años-, la precariedad laboral de los más jóvenes no les permite acceder a ellos.

“A principios de los años 2000, casi seis de cada diez jóvenes residían en una vivienda en propiedad, frente a uno de cada cuatro que alquilaba”, señala a Clarín Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, un centro de estudio y análisis que se dedica a la investigación económica y social.

“Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, sin embargo, la oferta se ha desplomado y las condiciones de obtención de un préstamo hipotecario se han endurecido, de modo que, en la actualidad, sólo el 30 por ciento de jóvenes vive en una casa propia”, agrega Torres, que también se desempeña como consejero para la Comisión Europea sobre temas del mercado laboral.

“Desaparecerá la figura del piso (departamento) turístico tal y como la conocemos”, aseguró a mediados del año pasado el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni.

Demandada por visitantes de todo el mundo por ser una de las ciudades españolas más deseadas, en Barcelona hay 10.101 alojamientos para turistas que cuentan con su permiso para operar en regla.

Collboni, sin embargo, anunció que esas licencias serán revocadas en noviembre de 2028 y que el 2029 comenzará sin rastros de casas o departamentos habilitados para ser alquilados por unos días.

Desde Airbnb, la principal plataforma de esta modalidad de alojamiento, le enviaron una carta. “En España se han construido menos viviendas que nunca desde 1970, mientras que en Barcelona hay ocho viviendas vacías por cada una de uso turístico”, se quejó en su epístola Sara Rodríguez, directora de Políticas Públicas y Campaña para España y Portugal de Airbnb.

“Nuestra decisión de extinguir los pisos (departamentos) turísticos en Barcelona es firme”, insistió Collboni.

En Madrid, esta semana, el Ministerio de Derechos Sociales y Consumo detectó que sólo el 6,9 por ciento de la oferta de alquiler temporal que se promociona en internet cuenta con licencia para ese servicio y que unos 15.200 departamentos o casas madrileños funcionan ilegalmente.

El ayuntamiento de Madrid tiene previsto, a partir de agosto, prohibir los alojamientos turísticos desparramados en edificios residenciales del centro de la ciudad. Hasta ahora sólo se les exigía que tuvieran una entrada independiente desde la calle pero ahora se intentará que estén concentrados en construcciones destinadas exclusivamente a ese uso.

En barrios como Lavapiés o Malasaña, los vecinos se quejan del desfile perpetuo de huéspedes que entran y salen de los departamentos. Y de las mutaciones que algunas cuadras están padeciendo: desaparecen negocios -a cuyos comerciantes no les renuevan los contratos de alquiler- porque los propietarios de los locales prefieren convertirlos en viviendas turísticas.

En una de las exquisitas esquinas de hocico chato a lo pekinés del Eixample de Barcelona, ese ensanche que agrandó la ciudad durante los años de la industrialización de Cataluña, entre finales el siglo XIX y principios del XX, la Casa Orsola hace gala de sus molduras modernistas.

Allí vive, desde hace más de dos décadas, Josep Torrent, un profesor de matemática de 49 años, a quien los nuevos dueños del edificio, un grupo inversor que pensaba remodelar los departamentos, intentaron desalojar.

Casa Orsola cuenta con 27 viviendas. Los vecinos pagan entre 700 y 900 euros de alquiler, menos del doble del precio con el que el fondo buitre especulaba ofrecer los departamentos en el mercado.

“Soy Josep, uno de los vecinos de la Casa Orsola, y después de vivir 22 años en la finca, tengo fijada la fecha para mi desahucio (desalojo) el próximo viernes 31 de enero. Pero he decidido quedarme pacíficamente en casa cuando me vengan a echar”, decía la carta que Torrent envió al alcalde de Barcelona, al presidente de la Generalitat de Cataluña, Salvador Illa, y al jefe del gobierno de España, Pedro Sánchez.

Después de dos intentos por hacer salir a Josep de su casa que fueron impedidos por otros vecinos, el Ayuntamiento de Barcelona compró el edificio que, desde entonces, es símbolo de la resistencia contra el abuso inmobiliario de los grandes grupos inversores.

En Móstoles, el segundo municipio más poblado de la Comunidad de Madrid, la historia de los 40 vecinos que ocupaban el edificio que ellos mismo bautizaron La Dignidad no tuvo un final feliz como el de Casa Orsola.

Ocupado desde 2014 y luego de haber juntado polvo durante décadas, vacío, por el quiebre de la constructora que lo dejó a medio terminar a mediados de los ’70, en julio de 2022 La Dignidad fue subastada.

Con un precio base de 2,5 millones de euros -aunque su valuación real era de 4,6 millones-, una sociedad de capitales con sede en Miami se quedó con el edificio a cambio de pagar los millones y una condición: que desalojaran a quienes lo ocupaban.

Hubo varios intentos que distintas agrupaciones anti-desahucios lograron frenar. Hasta que un día de verano de julio de 2023 no hubo quién detuviera a la Policía cuando entró a vaciar los departamentos.

“Somos 18 familias que convivimos aquí durante nueve años. Que nos lleven a todos juntos a otro lado. Sólo eso”, compartían con Clarín su congoja los vecinos desalojados.

A mediados de marzo de este año, el Congreso español aprobó la tramitación de una ley que apunta a agilizar los desalojos de las viviendas ocupadas en 48 horas.

De acuerdo a los registros de Ministerio del Interior, en 2024 se realizaron 16.426 denuncias por ocupaciones ilegales, un 7,4 por ciento más que en 2023.

Y de las 20.000 viviendas que Idealista promocionó en su portal, el 2,5 por ciento fue reconocido por quienes las pusieron a la venta como “ocupadas”. Barcelona y otras ciudades de Cataluña son las más afectadas por estas tomas ilegales.

En España se llama “vivienda social” a los alojamientos que el Estado debería proporcionar a las familias más necesitadas y a los jóvenes que intentan emanciparse de la casa matriz de sus padres.

El informe Radiografía del alquiler social y el sinhogarismo en España, del Observatorio del Alquiler, destaca que se necesitan “entre 300.000 y 370.000 viviendas para poder resolver el problema del alquiler social”, que actualmente sólo representa el 2,4 por ciento de los hogares españoles.

En el País Vasco, el Ayuntamiento de Azpeitia, que cuenta con poco más de 15.000 vecinos, ya anunció que comenzará a cobrar un canon anual de 10 euros por metro cuadrado a los propietarios de casas que estén vacías.

En enero, la alcaldesa del municipio, Nagore Alkorta, empezó a mandar cartas a los dueños de las 563 viviendas que figuran como deshabitadas para que sepan que, si no las abren al mercado del alquiler, deberán pagar la tasa por casa vacía.

La vivienda es una competencia que el Estado nacional delegó en las comunidades autónomas que integran España y el País Vasco cuenta con una ley de 2015 según la cual, toda vivienda que permanezca cerrada durante dos años seguidos -y si no existen motivos justificados- puede ser declarada deshabitada. “Es lo que va a hacer el ayuntamiento de Azpeitia, porque las casas vacías perjudican a todo el pueblo”, dice su alcaldesa.

Dentro del plan de vivienda de su municipio está contemplado conceder ayudas, de hasta 3.000 euros, para desempolvar las viviendas que estén vacías y se pongan en alquiler.

¿Acaso esta medida atenta contra el derecho a la propiedad privada?

“El Tribunal Constitucional ha hablado muchas veces acerca de que ese derecho a la propiedad no es absoluto y, sobre todo, porque…