Por Jeff Ostrowski, bankrate.com
La sabiduría convencional sobre el seguro hipotecario privado (PMI) ha sido durante mucho tiempo que los prestatarios deberían tratar de evitarlo. PMI es un requisito para los prestatarios hipotecarios convencionales que acumulan menos del 20% en una casa, y es solo un costo más que aprieta los compradores de vivienda por primera vez.
Sin embargo, en los últimos años, las aseguradoras de hipotecas privadas han reducido sus tarifas.
“Soy un gran fanático del seguro hipotecario, y es una palabra sucia. Cuando habla con los clientes, no tienden a gustar «, dice Emanuel Santa-Donato, vicepresidente senior de Tomo Mortgage. “Pero si observa el costo real del seguro hipotecario en relación con poder reducir el 3% o el 5%, es bastante ventajoso. Ese dinero podría usarse en otro lugar «.
¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)?
PMI es un requisito para los prestatarios hipotecarios convencionales que realizan un pago inicial de menos del 20% en una casa. Aunque el prestatario paga la cobertura, PMI no protege el prestatario, sino el prestamista. Si el prestatario incumplía, o deja de pagar, el préstamo, el prestamista recibe un pago del operador de PMI.
PMI es un gasto temporal. Por ley, los prestamistas deben cancelarlo cuando el saldo de su hipoteca disminuya al 78% del valor de compra original de su hogar, o cuando esté a mitad de camino de su préstamo, lo que ocurra primero.
Sin embargo, incluso antes de esta fecha programada, puede solicitar que su prestamista elimine PMI una vez que pague su saldo al 80% del valor original de su hogar. En ese caso, debe pagar una opinión de evaluación o precio del corredor para establecer valor.
Durante años, los compradores de viviendas se han oponido a pagar PMI que han saltado a los aros, como obtener préstamos con pilas de pilas. Con este tipo de préstamo, un comprador realiza un pago inicial del 10%, luego toma una segunda hipoteca para el otro 10%, evitando PMI, pero incurre en costos de cierre adicionales, sin mencionar una tasa de hipoteca un poco más alta que la tasa en la primaria préstamo.
¿PMI cuesta menos ahora?
Hoy, el costo promedio del seguro hipotecario privado es de aproximadamente el 0.4% del monto del préstamo. Si estuviera pagando PMI en un préstamo de $ 400,000, por ejemplo, su prima sería de $ 1,600 al año, o alrededor de $ 133 al mes.
Tan recientemente como 2019, los prestatarios podrían esperar gastar más que eso: alrededor del 0.5%. En el mismo escenario, serían $ 2,000 al año, o $ 167 mensuales.
Los promedios son solo promedios, por supuesto. Su tasa de PMI se basa en una variedad de factores, incluida su puntaje de crédito, relación deuda / ingreso, incluso la dinámica de su mercado inmobiliario local. Pagará una prima más alta si solo disminuye el 3%, en lugar de reducir el 10% o el 15%. PMI está diseñado para proteger a su prestamista contra el riesgo de incumplir, y cuanto más riesgo percibe la aseguradora de hipotecas, mayor será su prima.
Un estudio reciente del Instituto Urbano ilustra cuán ampliamente varía el costo de PMI. Para los prestatarios convencionales que reducen el 3% y tienen puntajes de crédito por debajo de 680, PMI cuesta más del 1% del monto del préstamo anualmente. Sin embargo, un prestatario con un pago inicial del 3% y un puntaje de crédito de 760 o más paga menos del 0.5%.
¿Por qué están cayendo las tasas de PMI?
La industria de seguros hipotecarios privados está compuesta por media docena de operaciones, una lista que incluye hipotecas Garanty Insurance Co., Radian Group, National Mortgage Insurance y Arch Mortgage Insurance. Durante la última década, esas compañías han ajustado sus modelos de precios para reflejar con mayor precisión el riesgo planteado por cada prestatario individual.
«Hace diez años, estaban estas tarjetas de tarifas fórmulas que cada uno de los prestamistas de PMI dio a los prestamistas», dice Chris Grimes, director senior de Fitch Ratings. «Ahora hay un proceso muy dinámico con cientos, si no miles, de factores».
El nuevo enfoque permite que los operadores de PMI coincidan más con el perfil de riesgo de cada prestatario con la prima.
«El precio es más granular de lo que ha sido antes, y así es como obtienes primas más precisas», dice Carl Tyree, director de ventas de Arch Mortgage …
