Alquiler de California durante el coronavirus: todo para saber



Más de 1 millón de californianos han solicitado asistencia por desempleo ya que los casos de coronavirus han aumentado en las últimas semanas.

La pandemia y la devastación económica que ha provocado han llevado a muchos inquilinos a preguntarse cómo van a pagar el alquiler el 1 de abril, después de semanas de que se les pidió quedarse en casa y, en algunos casos, no trabajar para frenar la propagación del virus. .

Desde prohibiciones de desalojo hasta alivio hipotecario, aquí hay una guía de protección para inquilinos y propietarios de viviendas en California.

¿Aún debo el alquiler?

Si. Ningún programa gubernamental aprobado hasta la fecha alivia a los inquilinos de California de su obligación de pagar. Incluso en Los Ángeles y otras ciudades donde se han aprobado los esfuerzos de ayuda para inquilinos, los inquilinos deben pagar el alquiler en su totalidad.

¿Pero qué pasa si no puedo pagar? ¿Me desalojarán?

El gobierno federal, el gobierno estatal y las ciudades y condados individuales han ofrecido muchas protecciones para los inquilinos en riesgo de ser desalojados. Pero no existe una prohibición general que impida el proceso legal de desalojo en California, y la fuerza de las protecciones que existen depende de dónde viva y quién sea su arrendador.

Sin embargo, todos los inquilinos en el estado tienen derecho a una demora de un desalojo hasta el 31 de mayo si no pueden pagar el alquiler debido a circunstancias financieras o médicas causadas por el coronavirus. Para calificar, los inquilinos deben haber perdido su trabajo u horas en el trabajo, o haber tenido que cuidar a niños cuyas escuelas están cerradas o miembros de la familia con COVID-19. Los inquilinos también deben notificar a sus propietarios por escrito a más tardar siete días después de la fecha de vencimiento de su renta, o antes del 8 de abril o el 8 de mayo, si no pueden pagar.

El 1 de junio, los inquilinos afectados aún pueden ser desalojados si no pagaron el alquiler en abril o mayo.

¿Qué pasa con las protecciones del gobierno federal?

Como parte del paquete de estímulo económico de coronavirus firmado por el presidente Trump la semana pasada, el gobierno federal ha ofrecido garantías adicionales para los inquilinos. Sin embargo, estas disposiciones son confusas y será difícil para los inquilinos determinar si califican.

El paquete incluía una moratoria de desalojo de 120 días para los inquilinos que no pueden pagar el alquiler. Pero la moratoria solo se aplica a los inquilinos en propiedades, tanto viviendas unifamiliares como apartamentos, cuyos propietarios tienen hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Todos los inquilinos que viven en viviendas de bajos ingresos subsidiados por el gobierno federal también están cubiertos automáticamente, dijo Shamus Roller, director ejecutivo del Proyecto de Ley Nacional de Vivienda.

En general, aproximadamente el 40% de las viviendas unifamiliares de la nación y aproximadamente la mitad de las viviendas multifamiliares califican, con hipotecas respaldadas por Fannie Mae, Freddie Mac u otras fuentes federales, según el Proyecto de Ley Nacional de Vivienda y el Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares. Pero los inquilinos no tienen una manera fácil de saber si su arrendador tiene una hipoteca de ese tipo.

«Desde la perspectiva del inquilino, es muy difícil entender si está protegido», dijo Roller.

¿Qué pasa con las protecciones de las ciudades y condados en California?

Más de 80 gobiernos locales, incluidos Los Ángeles, San Diego, San José y San Francisco, han aprobado alguna versión de una prohibición temporal de los desalojos, según la Asociación de Apartamentos de California, el grupo de propietarios más grande del estado. Estas medidas brindan protecciones más allá de las ofrecidas por los gobiernos federal y estatal.

En la ciudad de Los Ángeles, los inquilinos que no pueden pagar el alquiler debido a dificultades económicas o porque su salud se ha visto afectada por el coronavirus no pueden ser desalojados. Tampoco los angelinos que han tenido miembros de la familia que se mudaron debido al virus y aumentan el número de personas que de otro modo estarían permitidas bajo su contrato de arrendamiento.

Los inquilinos en Los Ángeles tienen hasta un año después de que expire la orden de emergencia de la ciudad para pagar el alquiler. No se aplicarán todos los cargos por mora por falta de pago.

También están protegidos contra el desalojo los inquilinos cuyos propietarios estaban planeando retirar los alquileres del mercado bajo la Ley Ellis o habían querido desplazar a sus inquilinos mudándose ellos mismos.

El lunes, el alcalde Eric Garcetti emitió una orden ejecutiva separada que impedía que los propietarios de cientos de miles de apartamentos en toda la ciudad aumentaran los alquileres durante la pandemia. Oakland aprobó una política menos estricta como parte de su moratoria de desalojo, que limita la posibilidad de que los propietarios aumenten los alquileres en propiedades cubiertas por las políticas de control de alquileres de la ciudad.

¿Qué sucede si el propietario intenta desalojarme de todos modos?

Los inquilinos de Los Ángeles pueden contactar a la agencia de vivienda de la ciudad para recibir asistencia. Los inquilinos en Los Ángeles y en otras partes de California también pueden usar las moratorias aprobadas por su ciudad, o las normas aprobadas en todo el estado, como defensa contra un desalojo en la corte.

Además, una presentación de desalojo podría no llegar muy lejos en este momento. En cumplimiento de los llamados para el distanciamiento social, muchos tribunales de California han restringido en gran medida sus actividades, incluida la capacidad de escuchar casos de desalojo. En Los Ángeles, tales casos han sido suspendidos hasta nuevo aviso, excepto en casos de emergencia.

En resumen, muchos programas gubernamentales superpuestos brindan algunas protecciones para los inquilinos contra el desalojo en este momento. Pero ninguno finalmente renuncia a los pagos de alquiler, y casi todas las protecciones en los libros requieren que los inquilinos demuestren cómo han sido perjudicados por el coronavirus.

La mejor manera para que un inquilino evite un desalojo eventual es asegurarse de haber guardado toda su documentación, incluidos los registros de empleo y de salud.

¿Qué obtendrán los propietarios?

Los propietarios obtienen más que los inquilinos, ya que tanto el gobierno federal como el estatal han asegurado diferentes formas de asistencia financiera.

Según el plan federal, los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal no pueden ser forzados a una ejecución hipotecaria durante al menos dos meses. Además, los propietarios que han sufrido dificultades económicas por el virus pueden solicitar un aplazamiento de seis meses de sus pagos de la hipoteca, sin multas, intereses ni recargos.

Además, la semana pasada, el gobernador Gavin Newsom anunció que cuatro de los bancos más grandes del país (Wells Fargo, US Bank, Citibank y JPMorgan Chase), así como 200 bancos y cooperativas de crédito autorizados por el estado permitirán a los propietarios de viviendas afectados en California diferir los pagos de Al menos tres meses. Los pagos atrasados ​​no serían reportados a las agencias de crédito.

Para los propietarios, según un plan ofrecido por el gobierno federal, los propietarios de apartamentos con hipotecas respaldadas por el gobierno federal pueden diferir sus pagos durante tres meses. Pero si aceptan ese alivio, también deben acordar no desalojar a sus inquilinos y deben renunciar a los cargos por pagos atrasados.

¿Qué están haciendo los propietarios?

Algunos propietarios ofrecen ayuda a los inquilinos más allá de lo que exige la ley. La Asociación de Apartamentos de California. está recomendando a sus miembros que detengan todos los aumentos de alquiler y desalojos para los afectados por el coronavirus, además de que exoneren los cargos por pagos atrasados ​​y ofrezcan planes de pago flexibles. Sin embargo, estas son solo pautas.

¿Cuál es el resultado final?

Si bien el gobierno federal ha aumentado los beneficios de desempleo y está emitiendo un pago directo único de hasta $ 1,200 para la mayoría de los adultos, muchos defensores de la vivienda, incluidos los grupos de propietarios, creen que no es suficiente dinero para garantizar que los inquilinos, particularmente en estados de alto costo como California , puede pagar todas sus cuentas.

«No hay asistencia de alquiler directa para todos los que la necesitan», dijo Carol Galante, directora de la facultad del Centro Terner para la Innovación de la Vivienda de UC Berkeley. «Creo que es un error».

Los propietarios de viviendas, por otro lado, probablemente tengan un mejor desempeño.