Aumento de precios y aumento de dólares: ¿es negocio construir?

Refugio habitual del ahorro argentino, la construcción fue el primer sector en despegar con el alivio de la cuarentena. “El nivel de actividad ahora está un 30% por encima del nivel prepandémico”, Resume Santiago Romero Manoukian, economista de Ecolatina, para rastrear la recuperación de una industria fundamental para la economía y el empleo. Sin embargo, esta misma reactivación generó un aumento en los precios de los materiales, lo que requiere un cambio en la ecuación de rentabilidad empresarial. Según el Informe inmobiliario, en los últimos 7 meses el costo de construcción aumentó en un 55% medido en dólares y con “el tipo de cambio más estable, la ventana de oportunidad se licúa paulatinamente”, advierte Germán Gómez Picasso, director de esa consultora.

Con la moneda estadounidense “almidonada”, en torno a los US $ 145, el atractivo para construir y renovar casas disminuye, porque en febrero Los materiales aumentaron en un 76% en promedio con respecto al mismo mes anterior.. Esto reduce el poder adquisitivo de los tenedores de dólares. En otras palabras, ahora se necesitan más dólares para construir un metro cuadrado.


Entonces, ¿la construcción ya no es un buen negocio? Si observa las estadísticas públicas y privadas, no lo haga. En los dos primeros meses de 2021, el consumo de cemento aumentó 19,2% en comparación con el mismo mes del año pasado y el suministro de materiales es insuficiente para atender las solicitudes. La Cámara de Acero reveló que en febrero se despacharon 330.800 toneladas de acero crudo, porque “la demanda de construcción privada continúa por la gran cantidad de obras unifamiliares que se están desarrollando ”.

Gómez Picasso lo pone en perspectiva. Dice que aunque el azul ha caído más de 50 dólares desde octubre pasado, cuando alcanzó los 195 dólares, el valor por metro cuadrado de construcción está por debajo de la media histórica. “Ahora, con el dólar más estable y los costos aumentando rápidamente (mano de obra y materiales), la ventaja para los ahorradores de dólares está disminuyendo más rápido de lo previsto y es muy probable que se licue aún más ”, dice. Aun así, el experto cree, como otros, que la construcción a largo plazo es una buena inversión.

“Si miras el valor del dólar de octubre, la construcción tuvo costos ridículos y la foto fue espectacular. Pero esta foto es engañosa. Asimismo, el inversionista que ingresa al negocio no mira la figura del día, pues un proyecto demora de 2 a 4 años y el valor de una propiedad siempre tiende a subir ”, dice Diego Cazes, director comercial de LJ Ramos.


Para Cazes, en el contexto actual, con acciones en bolsa, sin crédito y sin demanda, el valor de las propiedades cae constantemente porque las pocas operaciones se realizan en efectivo. “Sin embargo, si en algún momento reaparece algún tipo de financiación razonable, como los créditos UVA, los precios suben inmediatamente. Allí, la cuota es más importante que el precio ”, argumentó el alto ejecutivo.

Manoukian señala que el costo de los materiales de construcción subió un 4,6% en febrero. No solo eso. Según Ecolatina, el año pasado, Los materiales subieron 52% contra 42% de inflación. “Si bien la brecha cambiaria se ha reducido, aún mantiene sus atractivos en relación a los máximos alcanzados en 2017”, aclaró. Un cuadro elaborado por Reporte Inmobiliario muestra cómo esto afecta la relación entre el precio de los materiales y el tipo de cambio. En enero, para remodelar un baño promedio en la capital necesitaba $ 3,372. En marzo de 2018, un mes antes de la devaluación, se necesitaban $ 8.058. “Los precios de los materiales y el valor en dólares son temporales. Si alguien ve la película, dentro de dos o tres años, construir hoy es barato”, Interpreta Damián Tabakman, director de CEDU, la cámara de desarrolladores inmobiliarios.

El empresario insiste en que los precios suben por la presión de la demanda, la falta de inversiones para incrementar la producción y la incertidumbre para importar algunos insumos importantes. “Hay una falta de materiales – enfatiza Tabakman – y esto es una reacción típica en el desarrollo inmobiliario argentino”.

Cazes aporta otro elemento. Dice que existe una imagen generalizada de que los empresarios suben los precios más rápido que la inflación. “Habrá que debatir si es bueno o malo, pero hay quienes recolectan más de lo necesario, con o sin discusión, debido a la escasez. De todos modos, si el dólar acomoda, la oferta de materiales también acomoda ”, agrega Cazes.

La falta de alternativas de ahorro, principalmente por el tipo de cambio, estimuló los repuestos para las familias. “El almacenamiento de materiales es una forma de dolarizar los ahorros. Y es un comportamiento absolutamente racional de los agentes económicos ”, dice Soledad Pérez Duhalde, economista de Abeceb. Sin embargo, señala que hay otros factores que impulsan la demanda y los precios altos.

“El auge del teletrabajo es un fenómeno mundial y los proveedores de insumos se demandan en exceso, principalmente en Brasil y China ”, dice. El experto describe que la tendencia actual es construir en la periferia de las grandes ciudades, consecuencia directa de la pandemia y los nuevos hábitos laborales en todo el mundo. “Esto generó un aumento en los precios de los insumos básicos, considerados materias primas, como hierro, acero, cemento, ladrillos, cerámica y grifería, y esto impacta los precios locales ”, explicó.

El traslado a comunidades cerradas y áreas suburbanas también ocurre en Argentina. “La autoconstrucción es una nueva demanda, que no existía y que se superpone a las obras en curso ”, agrega Carlos Spina, director de la promotora Argencons. Esta acumulación de factores incide en la escasez de materiales y retrasos en las entregas, lo que dificulta la gestión de las obras.

Sin ir más lejos, CAFARA (la cámara que agrupa a las ferreterías) expresó la semana pasada “su alarma sobre la falta de productos como alambres, clavos, tornillos y placas”. “Tampoco hay ladrillos afilados, que se utilizan en las paredes intermedias; ni electrodos, que son vitales para el mantenimiento de los hospitales ”, dijo el titular de CAFARA, Sergio Angiulli. El directivo admite que desconoce cuáles son las causas, pero señala que la mayoría son artículos producidos en el país.

Ausente y registro de propiedades en venta

En la Capital, hay 103.000 propiedades a la venta, un nivel récord.

En la Capital, hay 103.000 propiedades a la venta, un nivel récord.

La construcción y venta de propiedades se enfrenta a realidades complejas. En la industria, garantizan que escasez Esto complica las obras en curso y también las reformas menores de viviendas, que crecieron en paralelo con la aparición del teletrabajo y las medidas de contención. Pero los precios de las propiedades se han desplomado debido a la parálisis de las ventas.

En febrero de 2019, el precio medio por metro cuadrado de un apartamento utilizado en la Capital fue un récord de $ 2,400. El mes pasado apenas superó los US $ 1.800, según una encuesta de la consultora Reporte Inmobiliario (ver la infografía a continuación) La caída de los precios se produce en paralelo a las pocas operaciones de compraventa, que se encuentran en mínimos históricos.

La semana pasada, CAFARA (la cámara que agrupa a las ferreterías) expresó “su alarma por la falta de productos como alambres, clavos, tornillos y placas” y destacó que “todos estos insumos fabricados a nivel nacional son fundamentales” tanto para la industria como para las partes nacionales. . Así, la entidad, que representa las 8.000 ferreterías existentes en el país, exigió al gobierno autorizar importaciones para fortalecer la oferta de insumos básicos para la construcción civil.

De todos modos, en el sector garantizan que el problema es grave, pero niegan que falte. Sin embargo, Ariel Turkié, director de la constructora Argencons, señala que la escasez dificulta la gestión de las obras, los ralentiza y también los encarece. ¿De que manera? “Depende de la constructora y no es lineal”, dice el alto ejecutivo.

Obtener cada elemento de una obra: carpintería (aluminio o madera), herrería, materiales de albañilería, revestimientos, inodoros y grifería, entre otros, implica un enorme desafío para quienes dirigen una construcción.

Turkié ejemplifica esto de la siguiente manera. “Cada componente tiene dos partes. El fabricante y el distribuidor. Una ventana, por caja, contiene tornillos, herrajes, masilla y siliconas, lo que implica tratar con varios actores para obtener los resultados ”, enumeró. Aunque muchos de los materiales se producen localmente, algunas partes son importadas, lo que implica cruzar varias barreras, como existencias para el ingreso de bienes, exceso de demanda o prácticas especulativas por incertidumbres cambiarias.

Turkié explica que la escasez de fuerzas compras divididas en el caso de obras mayores “porque no siempre se obtiene el material y en las cantidades necesarias”. Y esto impacta en los precios (por compras realizadas en diferentes ubicaciones) y también cambia el ritmo de las obras.

En el otro extremo del negocio, en la operación inmobiliaria, los precios de los “apartamentos usados ​​de dos y tres dormitorios mostraban disminución del 17,3% en la comparación anual desde principios de febrero de 2021 ”, avala el informe del Informe Inmobiliario. Además, añaden que esta caída anual es la más profunda desde 2005, cuando se empezó a investigar los precios del mercado.

Debido a la falta de funcionamiento y la sanción de la ley de arrendamiento, “la oferta de departamentos sigue aumentando semana a semana. Mientras tanto, con los alquileres ocurre lo contrario ”, dice Soledad Balayan, propietaria de Maure Inmobiliaria. Hoy en día, Hay 103.000 apartamentos en venta en la Capital, lo que representa un incremento del 74% ”, dice un informe propio, que elabora desde 2012.” La gran mayoría está fuera de precio porque no tiene prisa por vender, pero el segmento pequeño que está dispuesto a comprar tampoco tiene prisa y es más racional ”, explicó Balayan.

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