Comprar, reformar y revender como inversión. llamado hoy volteando la casaNo es algo nuevo, pero la búsqueda de rentabilidad en el ahorro revive el interés. “La nueva ley hace menos atractiva la inversión para alquiler, pero comprar para reformar y vender sigue siendo atractivo”, señala Emiliano Bermúdez, subdirector de Donpiso. La rentabilidad que se consigue ronda el 7%-10% bruto de media, detalla. “Hoy ningún producto de seguridad para el hogar lo ofrece”.
La rentabilidad crece en función de las condiciones, si tienes el dinero en la mano, si se financia… “Si lo haces a pulmón, yo no invertiría con una expectativa de al menos un 15%. Si haces la inversión con dinero ajeno, puede llegar al 60-75% porque la mayor parte de los recursos los pone el banco y tú corres con los costes financieros y de reforma», dice Iñaki Unsain, responsable de la asociación de compradores personales Aepsi inmobiliaria y compraventa profesional. Pero si opta por financiar el riesgo es proporcional a la mayor rentabilidad. Si no va bien, no solo no gana dinero, sino que termina endeudado. Por eso, más que hipotecas, apuesta por pólizas de crédito, que permitan acceder a una línea de financiación y utilizar lo que se requiera.
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Esto te obliga a constituirte como empresa, algo que tiene ventajas: da acceso a bonificaciones en el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), del 70% en Cataluña, o facilita la compensación del IVA. ¿Mejor seguir como particular o crear una empresa? «Si lo hago volteando la casa Como persona física debo declarar la ganancia de capital en la renta y tributará entre el 19% y el 28%. Como empresa pago el 25%. Si la compraventa es continua, conviene hacerlo como empresa”, comenta Abel Marín, de Marín & Mateo Abogados.
En operaciones de este tipo se pueden conseguir rentabilidades brutas de hasta dos cifras
Desde el primer momento hay que hacer cálculos para tener claro que la operación puede ser rentable. Al comprar, nada vale la pena. Debe ser una vivienda bien ubicada –centros urbanos–, con ascensor, balcón, buena luminosidad y buena distribución. Hoy en día, los espacios que permiten el teletrabajo también son muy buscados. Es hora de olvidarse de entresuelos, viviendas enormes, interiores sin luz, casas perdidas en pueblos poco atractivos… Xavi Aránega, socio de Revel, especializado en volteando la casa, se dirige a viviendas de 70 m² y dos habitaciones, que tienen una gran demanda. Comprueba también que tenga cédula de habitabilidad y que venga sin cargos ocultos. Y gestionar las previsiones del mercado, hoy a la baja, a 6-12 meses. Cuantos menos de los puntos anteriores se cumplan, más difícil será que la operación salga bien.
“Si quieres tener una buena rotación, tienes que buscar lugares con buena demanda. Mejor en las grandes ciudades para afinar el tiro”, comenta Aleix Pagès, de Housfy. Además de Barcelona y Madrid, ve buenas oportunidades en Málaga, Valencia y el arco mediterráneo. Lo ideal es conseguirlo con un descuento del 15%-20% sobre el precio normal de mercado. “Incluso el 30%. Si no, los números no salen con todos los gastos”, dice Unsain. Registro, notaría, honorarios de gestoría, gastos financieros… La sola compra suma varias facturas.
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En el paso de la reforma no hay que picar, pero tampoco excederse para no erosionar el margen. “El comprador sabe cada vez más sobre esto. Se valora una reforma bien hecha, hay que pensar en al menos 1.000 euros el m²”, apunta Aránega. La cocina y el baño son los puntos clave, lo que marca la diferencia. Debe ser una reforma neutra, con buenos acabados, de mayor calidad cuanto más poder adquisitivo tenga el potencial comprador.
Llega la venta. Lo ideal es con la reforma hecha. A la hora de fijar el precio, tampoco hay que errar. Es otro de los momentos donde la rentabilidad puede desaparecer. Deben revisarse todos los costes que afronta en la compra, reforma e impuestos. Con base en esta suma, establezca el rendimiento esperado. “A esta cifra hay que sumar el objetivo de margen, 10%-12%”, apunta Pagès. Permitirá asumir un descuento si el apartamento no genera intereses o el comprador solicita ajustar el precio. En los pisos reformados, el descuento exigido ronda el 3%-5%, calculan en Donpiso. Puedes hacer todo bien y no golpear el precio y molestar el proceso…
En varios puntos todo puede salir mal, como pagar mucho al comprar o pasarse de la raya al reformar
Si todo va bien, Bermúdez pone el ejemplo de una casa de 100 m² que en condiciones normales vale 300.000 euros. Si necesita una reforma, la puede conseguir por unos 250.000 euros. La reforma rondaría los 50.000 y de la venta se podría obtener un beneficio de 20.000 euros, lo que deja un 7% de rentabilidad bruta. Lo ideal es completar el proceso en 4-6 meses para tener la posibilidad de hacer un par de operaciones al año y mejorar la rentabilidad. Agilizar el proceso evita cargas de IBI, comunidad, luz, servicios y similares hasta la venta.
En este mercado no hay barreras de entrada más allá del dinero, y la rentabilidad llama, “pero hay que hacerlo todo muy bien”, advierte Pagès.
La coinversión como salida
“En Barcelona no hay pisos con posibilidades por menos de 150.000 euros”, dice Unsain. Pulmón, el precio de la entrada es alto. La situación es comparable en otras ciudades. Una alternativa es optar por plataformas de coinversión. En Revel varios inversores se suman a los proyectos. “Se vuelven prestatarios a cambio de rentabilidad y cobran menos impuestos”, dice Aránega. En los últimos años, la inversión partía de los 30.000 euros.
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