Ingresar al mercado de subastas para adquirir una propiedad a precio de ganga es una tendencia que ha ganado popularidad en los últimos años. Se estima que en España existen alrededor de 4.000 subastas públicas y privadas por valor de 400 millones de euros a través de las cuales el consumidor puede adquirir una amplia gama de bienes, desde inmuebles, hasta vehículos, pasando por pequeños y grandes electrodomésticos.
“Las subastas se están implantando como método habitual de acceso a los bienes, por lo que su crecimiento es notable”, señala Javier Díaz-Gálvez, cofundador de Diario de Subastas, portal que concentra información sobre las subastas del BOE -en el que participan los de la Se incluyen Hacienda, Seguridad Social y los juzgados- y la oferta privada desde varias plataformas. Sin embargo, el fenómeno no se está produciendo de forma homogénea en todo el territorio, ya que las comunidades autónomas más pobladas y las que registran un mayor número de quiebras -Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid- son las que registran más subastas. . los activos se acumulan, como se puede observar en el gráfico.
Se espera que el mercado de subastas siga expandiéndose este año debido a la entrada en vigor el pasado mes de septiembre de la reforma de la Ley Concursal. “Sí, habrá muchos más bienes en oferta pública en muy poco tiempo debido a las últimas novedades legislativas”, confirma Díaz-Gálvez. De hecho, las quiebras aumentaron cerca de un 68% en tasa anual en el primer trimestre del año, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.
Al auge de las licitaciones se suma otro fenómeno: “Las grandes empresas, para dar una segunda vida a sus excedentes o porque quieren renovar sus flotas, están poniendo a la venta mercancías en subastas”, explica el experto. Asimismo, el fomento de la digitalización ha contribuido a la expansión de este mercado, lo que “ha provocado que muchos bienes que antes se vendían de forma más opaca acaben ofreciéndose en subasta digital”, añade Díaz-Gálvez.
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En la misma línea se expresa el abogado Antonio E. Gómez Gallardo, que considera que las subastas online han fomentado «un cierto sentimiento de oportunidad» y que el proceso es «fácil». “Y lo es desde el punto de vista técnico, pero también hay mucha imprudencia”, dice. “La gente va en busca de oportunidades y gangas, como si fuera al casino”.
En este sentido, distingue cuatro perfiles de público que se interesan por este mercado: el inversor profesional, como los fondos de inversión, que pujan por grandes lotes; el inversor no profesional, que es el más frecuente; el tercer grupo, ex martilleros que se dedican a prestar dinero a ejecutados -deudores- que tratan de salvar propiedades aprovechando pequeños resquicios legales, y el cuarto perfil son las mafias okupas que consultan las subastas activas para localizar las propiedades y ocuparlas antes. se venden otorgar. “Cuando llega el nuevo dueño al piso, los mafiosos piden un rescate”, cuenta Gómez, “y suelen ser serios en ese sentido: cuando les dan el dinero, se van”.
No todo lo que brilla es oro
¿Cuál es el ahorro de adquirir un inmueble en subasta?
El incentivo para quienes ofertan en una subasta es obtener un descuento del precio de mercado, aunque esto no siempre es posible. Según Javier Díaz-Gálvez, el ahorro que se puede esperar es «sustancial», entre un 20% y un 30% de media. “Evidentemente, esa es la tasa de riesgo que asume el potencial comprador de que el inmueble subastado incluya algún impuesto impagado, alguna carga pendiente de levantar y tarde un tiempo en poder disfrutarlo”. Sin embargo, señala que “el hecho de que salga al mercado sin intermediarios hace que el precio sea más tentador para el consumidor final”.
Para evitar que adquirir un inmueble de esta forma se convierta en un negocio ruinoso, el abogado Antonio E. Gómez Gallardo recomienda solicitar un informe sobre los gastos registrales. La experiencia acumulada a lo largo de los años en el oficio le ha llevado a la conclusión de que en ocasiones merece más la pena comprar el piso junto al que se subasta, ya que en este último el comprador debe asumir los gastos de comunidad e IBI atrasados y tal vez el apartamento sea ocupado o destruido. «Las subastas solo son interesantes cuando realmente las tomas como una ganga», dice.
Mobiliario depositado en la calle procedente de un desahucio en la ciudad de Barcelona
El letrado recuerda el caso de un garaje ofrecido por la Agencia Tributaria en Ibiza y que contenía una embarcación de ocho metros de eslora, probablemente robada. «El ganador de la subasta pagó el trastero pero también se quedó con el barco, que valía una fortuna». Por el contrario, pudo haber ocurrido que al abrir la puerta del garaje se encontrara un taller clandestino. En casos como este, asegura, a la administración que ha puesto en subasta el inmueble «no le importa».
en busca de gangas
Aspectos a tener en cuenta antes de comprar una propiedad en subasta
Tener la mayor información posible sobre lo que se va a adquirir, ya que no es oro todo lo que reluce, es fundamental. Además, el comprador debe tener en cuenta ciertos aspectos. Por ejemplo, como señala Gómez, “no se da importancia al valor de tasación, que en muchos casos no es real”. Así, la subasta de un piso valorado en 90.000 euros puede acabar adjudicándose 450.000 euros. ¿Porque? Muchas veces el valor de tasación es antiguo y no refleja el precio de mercado actual.
Otra recomendación es visitar el inmueble antes de comprarlo, tocar el timbre y preguntar a los vecinos por qué se ha puesto a subasta. Si no puede acceder a él, como suele ocurrir en las subastas de la administración pública, es recomendable visitar otro inmueble de las mismas características que el edificio para ver la distribución. “Hay muchas personas que, de esta manera, conocen las circunstancias personales de los ejecutados y deciden echarse atrás”, dice el abogado.
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En cualquier caso, insiste en la necesidad de solicitar un informe sobre los cargos de la subasta, ya que puede haber varias hipotecas registradas. ¿Cuándo tiene que devolver el comprador el dinero de los préstamos hipotecarios morosos? “Si es la ejecución, se cancela con todos los cargos posteriores con independencia de que las deudas se liquiden con el dinero de la subasta”, responde Gómez. No obstante, el adjudicatario deberá hacerse cargo de las hipotecas anteriores a la ejecución, si las hubiere.
Otro consejo es ofertar solo cuando tenga el dinero para comprar el artículo. Aunque la ley lo permite, no es recomendable involucrarse. El motivo es que en las subastas de Hacienda y Seguridad Social, el adjudicatario deberá abonar, una vez pagado un depósito del 5%, el resto del dinero en un plazo de 10 días -40 días si se trata de una subasta judicial-. “La ley te permite hipotecar la propiedad pero ningún banco te va a dar el dinero para comprar una propiedad rematada”, dice Gómez. Y advierte que, si no dispone de la totalidad del importe, el adjudicatario se expone a caer en las redes de prestamistas particulares que ofrecen «pésimas condiciones».
Pese a ello, asegura que hay subastas para todos los bolsillos. Y sí, es posible encontrar gangas. «Recuerdo unos trasteros que Hacienda subastó en Manilva (Málaga) que se adjudicaron por 1.500 euros y, posteriormente, unos compradores los revendieron por 9.000 euros».
Si este fuera el caso, el comprador debe ser proactivo y no perder de vista el impuesto de transmisiones patrimoniales, que desde el año pasado se fija con el valor de referencia fiscal, el valor medio de las transmisiones que los notarios comunican a Hacienda de los inmuebles con características similares en la zona. Puede ocurrir que aun habiendo adquirido un piso por tan solo 120.000 euros, el cálculo del impuesto se haga sobre 200.000 euros.
Un mercado digitalizado
Cómo acceder a una subasta
En la actualidad, las subastas públicas se realizan a través de Internet. Para acceder a las mismas, el postor deberá ingresar al portal de subastas de la entidad responsable. Sin embargo, existen algunas plataformas que recopilan información sobre los bienes ofrecidos y redirigen al sitio web de la administración o empresa que los ofrece. Las subastas suelen estar abiertas durante 20 o 30 días. “Las pujas se concentran al final, en los últimos dos o tres días”, detalla el socio cofundador de Diario de Subastas, Javier Díaz-Gálvez.
Respecto a las subastas organizadas por entidades privadas especializadas, el abogado Antonio E. Gómez Gallardo, advierte que adquirir un bien a través de ellas puede resultar «más caro» y la información puede contener errores. A…
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