A fines de 2021, las cosas parecían prometedoras para el sector inmobiliario mundial. En los 38 países de la OCDE, los precios de la vivienda estaban creciendo al ritmo más rápido desde que comenzaron los registros 50 años antes.
El análisis de los datos de la consultora Oxford Economics muestra una tendencia similar. En 41 países, desde Noruega hasta Nueva Zelanda, los precios de la vivienda estaban aumentando, impulsados por costos de endeudamiento récord y compradores con ahorros para gastar. Podría decirse que nunca ha habido un mejor momento para ser dueño de una casa.
Ni siquiera un año después, y la imagen es completamente diferente. Mientras que los propietarios de viviendas de todo el mundo se enfrentan a pagos hipotecarios cada vez más inasequibles, los posibles compradores de vivienda se enfrentan a precios de la vivienda que aumentan más rápidamente que los ingresos. En el fondo, se profundiza una crisis global del costo de vida.
Lo que ha cambiado, por supuesto, es el espectro del aumento de los precios y el impacto económico de la invasión rusa de Ucrania.
Esto impulsó un aumento de la inflación, ahora en máximos de varias décadas en muchos países, lo que llevó a los bancos centrales de todo el mundo a endurecer drásticamente la política monetaria. La OCDE también predice que es probable que los salarios en términos reales caigan el próximo año.
El resultado es que es probable que al auge inmobiliario inducido por la pandemia en los países más ricos del mundo le siga la mayor desaceleración del mercado inmobiliario desde la crisis financiera. Esto, a su vez, podría agregar más presión a las economías en declive.
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Ahora, se espera que casi todos los países en la base de datos de Oxford Economics experimenten una desaceleración el próximo año, marcando la desaceleración más generalizada en el crecimiento de los precios de la vivienda desde al menos 2000. Es probable que más de la mitad registre una contracción total de los precios, algo visto por última vez. en 2009.
“Esta es la perspectiva del mercado de la vivienda más preocupante desde 2007-2008, con los mercados en equilibrio entre la perspectiva de caídas modestas y caídas mucho más pronunciadas”, dice Adam Slater, economista principal de Oxford Economics. “El aumento en curso de las tasas hipotecarias en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados inmobiliarios a fuertes recesiones”.
El FMI está de acuerdo. Advierte que el mercado inmobiliario mundial se encuentra en un «punto de inflexión».
“A medida que los bancos centrales de todo el mundo endurecen agresivamente la política monetaria para hacer frente a las presiones de los precios, los crecientes costos de endeudamiento y los estándares crediticios más estrictos, junto con las valoraciones de la vivienda estiradas, podrían conducir a una fuerte caída en los precios de la vivienda”, dice su informe de estabilidad financiera global.
Esta “aguda caída” será generalizada. Si bien el análisis de FT basado en datos de Oxford Economics cubre en gran medida las economías avanzadas, el FMI prevé que, en un escenario muy adverso, los precios reales de la vivienda podrían disminuir un 25 % durante los próximos tres años en los mercados emergentes, en comparación con un 10 % en las economías avanzadas.
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También es probable que una desaceleración del mercado de la vivienda deprima la actividad económica en general, perjudicando al sector de la construcción y sus proveedores.
Slater predice que la desaceleración de la vivienda podría eliminar 0,2 puntos porcentuales del crecimiento global como resultado de la reducción del gasto y otros 0,6 puntos porcentuales debido a la menor inversión residencial.
El Banco de Canadá estima que la recesión de la vivienda reducirá el crecimiento económico en 0,6 puntos porcentuales a 0,9 por ciento el próximo año.
Esta dinámica ya se está desarrollando en China, donde la crisis inmobiliaria se ha intensificado en los últimos meses y su economía ha crecido este año a su ritmo más lento desde que comenzaron los registros en 1992, excluyendo el período de la pandemia. El espacio de piso de vivienda vendido ha bajado un 26 por ciento en el año hasta septiembre en comparación con el mismo período del año pasado.
Debido a que la venta de propiedades aún no construidas es una fuente importante de financiamiento para los desarrolladores, la fuerte disminución a medida que el país avanza con su política de cero covid ha creado presiones de liquidez que se refuerzan a sí mismas y dañan la economía.
Demasiado caro para pedir prestado
El factor más importante en la desaceleración son, sin lugar a dudas, las tasas hipotecarias.
En los EE. UU., la tasa para un acuerdo de 30 años se ha estabilizado en alrededor del 7 por ciento, más del doble de la tasa del año pasado y la más alta desde 2008, luego de una rápida sucesión de aumentos de tasas por parte de la Reserva Federal.
Combinado con el auge de los precios de la vivienda en los dos años anteriores, el pago mensual de la hipoteca de una propiedad típica aumentó a más de $2600, frente a los $1700 del año anterior.
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«Estas son tasas que creo que probablemente serán mucho más adversas y, de hecho, estamos viendo que el mercado de la vivienda se desacelera», dice Nathan Sheets, economista jefe del banco estadounidense Citi.
Este patrón es similar en muchos países. Las tasas hipotecarias han subido a su nivel más alto en los últimos años en toda la eurozona, así como en Canadá, Australia y Nueva Zelanda.
“Con el aumento de las tasas hipotecarias y los bancos reteniendo los préstamos, lo que deprime la demanda, seguimos confiando en nuestra opinión de que el crecimiento de los precios de la vivienda en la eurozona caerá bruscamente y se volverá negativo para fines de 2023”, dice Melanie Debono, economista de Pantheon Macroeconomics.
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Marcel Thieliant, economista de Capital Economics, estima que los pagos hipotecarios en Nueva Zelanda ya se han disparado por encima del 60 % del ingreso medio, frente al 45 % antes del brote de la COVID-19.
Con las tasas de interés a punto de subir aún más, pronostica una caída del 25 por ciento en los precios de la vivienda de Nueva Zelanda desde su punto máximo en noviembre.
En el Reino Unido, el mercado hipotecario se ha visto afectado por la crisis política desencadenada por los grandes recortes de impuestos propuestos por el breve gobierno de Liz Truss. Los mercados se han calmado con el nombramiento de Rishi Sunak, el nuevo primer ministro, pero aún se espera que las tasas de interés aumenten a alrededor del 4,6 por ciento el próximo año desde el 3 por ciento actual.
La Resolution Foundation, un grupo de expertos del Reino Unido, calculó que para casi una quinta parte de los hogares, los pagos de la hipoteca podrían dispararse en más de £ 5,000 al año para fines de 2023.
Como resultado, los economistas pronostican un desplome de los precios de la vivienda en el Reino Unido en 2023 que varía del 4,4 % para Oxford Economics al 10 % y 12 % para el agente inmobiliario Savills y la consultora Capital Economics, respectivamente.
El aumento de las tasas hipotecarias refleja el aumento de las tasas de política que han aumentado considerablemente a medida que muchos bancos centrales luchan contra el ritmo de inflación más rápido durante décadas. Los EE. UU., el Reino Unido y la eurozona combinados han aumentado las tasas en casi 900 puntos básicos durante el año pasado, y los mercados esperan otro aumento de 400 puntos básicos para el verano del próximo año. La mayoría de los mercados emergentes han visto aumentos de tasas aún más pronunciados. Brasil ha aumentado agresivamente las tasas al 13,75 por ciento desde solo el 2 por ciento en enero de 2021 y, en Hungría, hubo un aumento de 12,4 puntos porcentuales al 13 por ciento.
“Nuestra regla general ha sido que cada aumento de 100 puntos básicos en las tasas de política lleva a una disminución en el crecimiento del precio de la vivienda de uno y medio a dos puntos porcentuales”, dice Prakash Loungani, asesor en el departamento de investigación de la FMI.
El Banco Central Europeo calcula que, en un entorno de tasas de interés bajas, un aumento de la tasa hipotecaria de 1 punto porcentual corresponde a aproximadamente una disminución del 9 por ciento en los precios de la vivienda y una disminución del 15 por ciento en la inversión en vivienda después de aproximadamente dos años.
A medida que aumentan las presiones financieras sobre los hogares, los ahorros acumulados durante la pandemia que ayudaron a respaldar el auge inmobiliario se están agotando rápidamente. Los hogares no solo pueden comprar menos con su dinero, sino que es más probable que tengan dificultades para ahorrar para un depósito.
En los EE. UU., “el aumento del costo de vida y la caída de los mercados de valores han hecho que sea más difícil ahorrar lo suficiente como pago inicial para los compradores primerizos, el elemento vital del mercado”, dice James Knightley, economista de ING.
La fortaleza que hay en el mercado de la vivienda refleja en parte a los compradores que se apresuran a cerrar tratos hipotecarios antes de que las tasas aumenten aún más. Los precios de alquiler también se mantienen fuertes, debido a la demanda constante de aquellos que no pueden permitirse comprar una propiedad.
En muchos países, los precios de la vivienda se mantienen gracias a las bajas existencias de viviendas. En octubre, el stock de propiedades a la venta en el Reino Unido para cada topógrafo fue el más bajo desde que comenzaron los registros en 1978, mientras que los inventarios siguen siendo bajos según los estándares históricos en los EE. UU.
Pero los signos de la recesión del mercado son claramente visibles. La inflación de la vivienda ya se está desacelerando en la mayoría de los mercados, incluidos Alemania, Australia y China.
Australia registró su primera contracción anual y en EE. UU. el crecimiento anual del precio de la vivienda se desaceleró al 13 % en agosto desde el 16 % del mes anterior, la desaceleración más rápida desde que comenzó el índice en 1975. Capital Economics espera que los precios de la vivienda en EE. UU. caigan 8 por ciento de pico a valle el próximo año.
La consultora inmobiliaria Knight Frank informó que, al final del tercer trimestre, los precios de la vivienda en las principales ciudades se encontraban en su segundo trimestre consecutivo de desaceleración del crecimiento. Ciudades de Nueva Zelanda, Canadá y Noruega están registrando contracciones de dos dígitos.
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Debido a que las existencias bajas aún respaldan los precios, la próxima recesión es más visible en las transacciones.
En la eurozona, los bancos rechazan cada vez más los préstamos para la vivienda y endurecen las condiciones de los ya concedidos. La demanda de préstamos para vivienda cayó al ritmo más rápido en una década, según la encuesta de préstamos bancarios del cuarto trimestre. En septiembre, los nuevos préstamos para la compra de vivienda cayeron un 30 por ciento con respecto al mismo mes del año pasado.
Las transacciones inmobiliarias en el Reino Unido se redujeron a una tasa anual del 32 por ciento en septiembre. Los encuestadores de vivienda también informaron la mayor caída en las consultas de nuevos compradores en octubre desde la crisis financiera, excluyendo el cierre del mercado inmobiliario durante el primer cierre de Covid-19.
En los EE. UU., las ventas de viviendas en septiembre cayeron a una tasa anual del 24 por ciento, muy por debajo de sus niveles previos a la pandemia. Las solicitudes de hipotecas cayeron a su nivel más bajo en 25 años en los EE. UU.
El mercado inmobiliario de EE. UU. se está “evaporando”, dice Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. Paul Ashworth, economista jefe para EE. UU. de Capital Economics, se hace eco de esta opinión y dice que la actividad inmobiliaria “ha sido absolutamente diezmada”.
Las cifras de Toronto son aún más dramáticas. La ciudad canadiense reportó una caída en picado del 96 por ciento en las ventas de casas unifamiliares y una caída del 89 por ciento en condominios.
Aprendiendo lecciones del pasado
Sin embargo, no todos los países comparten el mismo riesgo de una recesión de la vivienda.
En Canadá, Nueva Zelanda y Australia, por ejemplo, la aceleración de los precios en los últimos años, junto con la gran proporción de hogares con hipoteca y los altos niveles de deuda, hacen que el mercado de la vivienda sea particularmente riesgoso.
Suecia y el Reino Unido están haciendo sonar las alarmas debido a su dependencia de las tasas hipotecarias flotantes oa corto plazo.
Yulia Zhestkova, economista de Goldman Sachs, dice que, de las economías más grandes del mundo, ve un «mayor riesgo de un aumento significativo en las tasas de morosidad hipotecaria en el Reino Unido». De manera similar, en EE. UU., el rápido ritmo de la inflación de la vivienda en el pasado, junto con las altas valoraciones y el endurecimiento monetario agresivo, son fuentes de riesgos.
Sin embargo, otros países, incluidos Japón, Italia y Francia, están mejor posicionados, según…
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