Empresas de tecnología de San Francisco sentadas en cantidades récord de espacio vacío

Marc Benioff, presidente y director ejecutivo de Salesforce.com Inc., se para frente a un cartel durante la ceremonia de inauguración de la Torre Salesforce en San Francisco, California, el jueves 6 de abril de 2017.

Michael Short | Bloomberg | imágenes falsas

Cloudera salió de su oficina en el centro de San Francisco a principios del año pasado con planes de subarrendar el espacio y trasladar a sus empleados al sur, a la sede de la empresa de software en Silicon Valley.

Pero la pandemia dejó a la empresa sin nadie que se hiciera cargo de la oficina, lo que la obligó a realizar una sustancial amortización inmobiliaria.

En la antigua sede cercana de DoorDash, un inquilino incumplió con el pago del alquiler un mes después del cierre, lo que resultó en una pérdida de ingresos para la empresa de entrega de alimentos, que se duplicaba como propietario.

Airbnb dijo en su informe de ganancias el jueves que sufrió un deterioro de 113 millones de dólares en el primer trimestre «relacionado con el espacio de oficinas en San Francisco que consideramos que ya no es necesario».

Combinadas, esas tres empresas han registrado casi $ 200 millones en deterioros inmobiliarios en el último año después de que Covid-19 convirtiera el mercado de oficinas del Área de la Bahía en una zona muerta. Esa cifra en dólares aumenta a casi $ 1 mil millones cuando se agregan las amortizaciones relacionadas con el arrendamiento de los grandes empleadores tecnológicos Salesforce, Dropbox, Uber, PayPal y Zendesk.

Mientras que las empresas de software e Internet continuaron su estratosférico ascenso en 2020, las lujosas oficinas a las que llaman hogar permanecieron inactivas, dejando al mercado inmobiliario comercial de San Francisco con un exceso de oferta desconocido. Gran parte de las consecuencias financieras fueron soportadas por las mismas empresas de tecnología que lideraron un mercado alcista de más de una década y una ola de expansión, ocupando grandes cantidades de espacio a precios récord y, a menudo, subarrendar pisos completos para nuevas empresas y negocios fuera de la ciudad. que buscaban un puesto de avanzada en el Área de la Bahía.

Para fines del primer trimestre de 2021, la cantidad de espacio de subarrendamiento vacante en San Francisco se había disparado a 9.7 millones de pies cuadrados, frente a los 3 millones a fines de 2019, y representaba el 40% de todo el espacio comercial disponible en la ciudad. según la firma de bienes raíces comerciales Avison Young.

Mark Cote, cofundador de T3 Advisors, una firma inmobiliaria centrada en la tecnología que ayuda a los inquilinos con sus planes de crecimiento, dijo que las empresas que buscan una oficina en San Francisco tienen una oportunidad única en los próximos dos o tres trimestres de ingresar a un descuento. A diferencia de los propietarios tradicionales, que se han mostrado reacios a bajar los precios de arrendamiento, las empresas de tecnología con exceso de espacio a veces están dispuestas a ofrecer alquileres a precios reducidos y asumir la pérdida porque ya han «enfrentado el ajuste de cuentas sobre el deterioro», dijo Cote.

«Hay una ventana de valor para los inquilinos en San Francisco antes del efecto boomerang, donde las personas y las empresas van a regresar», dijo Cote, cuya firma opera en Boston, Nueva York y el Área de la Bahía. «Si usted es un subarrendador, se lanza a un inquilino activo».

Cote dijo que las empresas que pagan $ 90 por pie cuadrado pueden ofrecer subarrendamientos por $ 20 a $ 25 menos y comerse la diferencia. Robert Sammons, director senior de investigación del norte de California en la firma de bienes raíces Cushman & Wakefield, dijo que además de esos descuentos, las empresas están «aplicando incentivos como alquiler gratuito y asignaciones adicionales para mejoras de inquilinos».

Las vacantes se disparan

Incluso con los descuentos, todavía no es fácil encontrar candidatos.

El Área de la Bahía ha tardado en reabrirse y el centro de San Francisco sigue siendo bastante vacío, incluso cuando las tasas de vacunación en la ciudad se encuentran entre las más altas del país y los casos de Covid se han desplomado. Las empresas de tecnología se han mantenido productivas con empleados que trabajan desde casa, aliviando la presión de traerlos de regreso a la oficina y llevando a muchos a comenzar a planificar un futuro híbrido con menos necesidad de bienes raíces.

La tasa general de vacantes de oficinas en San Francisco subió al 18,7% en el primer trimestre desde el 6% del año anterior, informó Cushman & Wakefield en su resumen del mercado para el período. Eso es el más alto desde 2005, cuando la ciudad aún se estaba recuperando del colapso de las punto com. Los números están inflados de manera similar en los principales mercados como Nueva York y Chicago, pero esas ciudades dependen menos de la tecnología, la industria que gravita de manera más agresiva hacia el trabajo remoto.

Antes de la pandemia, la empresa de análisis Cloudera había planeado trasladar a varios cientos de empleados de sus oficinas de San Francisco y Palo Alto, California, a su sede al sur de Santa Clara. Cuando comenzaron los cierres, la mudanza estaba en marcha, pero la empresa aún no había encontrado inquilinos de reemplazo, dejando el espacio vacío.

Sin nadie que pagara el alquiler, Cloudera tuvo que asumir un cargo por deterioro el año pasado de 35,8 millones de dólares. Mick Hollison, presidente de Cloudera, dijo en una entrevista que la oficina de Palo Alto «habría sido la envidia de cualquiera hace unos pocos años, y ahora es muy difícil subarrendar».

Hollison dijo que espera que aproximadamente la mitad de los empleados de Cloudera regresen a la oficina de alguna manera este año, pero es probable que alrededor del 25% sea permanentemente remoto y muchos otros solo ingresen una parte de la semana.

«Nuestra huella se reducirá con el tiempo», dijo.

En otras partes de San Francisco, DoorDash sufrió un deterioro de $ 11 millones en los primeros tres trimestres de 2020. La compañía de entrega de comidas basada en aplicaciones dijo en su prospecto de oferta pública inicial que el negocio de un inquilino se vio afectado por el coronavirus y que le dijo a DoorDash en abril que no estaría haciendo ningún pago de alquiler mensual en el futuro «.

El cargo de $ 113 millones de Airbnb en el primer trimestre de 2021 se suma a $ 35,8 millones en deterioros de arrendamiento el año pasado. La empresa de habitaciones compartidas despidió a aproximadamente el 25% de sus empleados hace un año cuando el mercado de viajes se hundió.

Después de que Uber redujo drásticamente alrededor del 20% de su fuerza laboral al comienzo de la pandemia, la empresa de transporte, que se había estado expandiendo rápidamente en San Francisco, se encontró con demasiados bienes raíces. Uber dijo en su informe anual de 2020 que «salió y puso a disposición para subarrendar ciertas oficinas alquiladas, principalmente debido a los pedidos extendidos de refugio en el lugar de la Ciudad de San Francisco y nuestras actividades de reestructuración». La compañía registró deterioros relacionados con el arrendamiento durante el año de $ 94 millones.

Firmar en la fachada en el lugar de trabajo para la construcción de la nueva sede de Uber Inc anunciando paros laborales y retrasos durante un brote del coronavirus COVID-19 en San Francisco, California, el 19 de marzo de 2020.

Colección Smith | imágenes falsas

Uber tenía 824,000 pies cuadrados de espacio disponible para subarrendar en cuatro ubicaciones en San Francisco al final del primer trimestre, según Cushman & Wakefield, con mucho la mayor cantidad de cualquier compañía. Dropbox ocupó el segundo lugar con 418.000 pies cuadrados, después de que la compañía de software de colaboración anunciara planes para ir primero a distancia. El deterioro de Dropbox el año pasado fue de $ 400 millones, seguido de un cargo adicional de $ 17.3 millones en el primer trimestre.

Salesforce, el empleador privado más grande de San Francisco, tiene 287,000 pies cuadrados disponibles. La compañía tomó $ 216 millones en deterioros el año pasado debido a «arrendamientos de bienes raíces en ubicaciones selectas de las que hemos decidido salir», según el informe anual de la compañía.

‘Empezando a verlos volver a entrar’

Sin embargo, dijo Sammons, la actividad se está recuperando. La demanda de inquilinos es la más alta desde antes de que comenzara la pandemia, lo que indica que más empresas están comprando espacio. Sammons dijo que está a punto de anunciarse un arrendamiento directo, a través de un propietario, de 200,000 pies cuadrados, que será el más grande desde los días anteriores al Covid.

«Algunos se retiraron y pusieron en pausa cualquier tipo de expansión, y estamos comenzando a verlos volver a ingresar al mercado», dijo Sammons.

También ha habido un movimiento reciente en subarrendamientos. La compañía de software de diseño Figma acaba de tomar más de 100.000 pies cuadrados de espacio en el centro de Credit Karma, que trasladó su sede a Oakland.

Y Dropbox ha estado encontrando compradores para grandes porciones de su espacio vacante.

BridgeBio, un desarrollador de medicamentos, recientemente adquirió cerca de 53,000 pies cuadrados de Dropbox, y Vir Biotechnology, otra compañía de ciencias de la vida, acordó a fines del año pasado subarrendar unos 134,000 pies cuadrados del complejo.

El precio de Vir por pie cuadrado comienza en 47,77 dólares este año y aumenta un 3% anual a 68,11 dólares en 2032, según el contrato de arrendamiento. Cuando Dropbox firmó su contrato de arrendamiento original de 15 años en 2017, la compañía acordó pagar $ 62 por pie cuadrado en el primer año, que subió a $ 93.78 en el último año. Al arrendar 736,000 pies cuadrados a ese precio, se informó que Dropbox estaba firmando el acuerdo de oficina más grande de la historia en San Francisco.

Si bien Dropbox puede tener que depender de descuentos y otras ventajas para atraer a posibles inquilinos, la empresa se encuentra en una posición única para atraer empresas de biotecnología. Su complejo está en un área llamada Mission Bay que está llena de centros médicos y está dividida en zonas para empresas de ciencias biológicas.

La demanda de espacio es tan alta en la floreciente industria de la biotecnología que a principios de este año la firma de capital privado KKR compró la propiedad por alrededor de $ 1.1 mil millones, y Dropbox sigue siendo responsable del resto de su arrendamiento.

«Las empresas de ciencias biológicas ahora están mirando a la ciudad porque ven esta oportunidad», dijo Sammons. El edificio de Dropbox «tiene las placas del piso y los planos del piso, y todo está construido y listo para las empresas de ciencias biológicas».

El cambio repentino a lo que Dropbox llama su modelo «Virtual First» ha convertido a una empresa de software en la nube que estuvo a la vanguardia del surgimiento de San Francisco como un centro tecnológico en uno de los subarrendamientos más grandes de la ciudad. En su sede reducida y en otras ubicaciones en todo el mundo, Dropbox mantiene algo de espacio para la colaboración en persona y las sesiones de reunión en equipo.

Dropbox dijo en su último informe trimestral que, si bien espera generar ingresos adicionales por subarrendamiento y ahorrar algo de dinero al usar el control remoto, «no hay garantía de que obtengamos los beneficios anticipados para nuestro negocio».

Otras empresas de tecnología con sede en San Francisco, como Twitter, Square y Okta, les han dicho a los empleados que pueden trabajar desde cualquier lugar ahora y en el futuro.

Aún así, Cote de T3 espera que San Francisco se recupere incluso si aproximadamente el 20% de los trabajos son permanentemente remotos. Los empleadores de tecnología tendrán que ser más flexibles y racionales con su espacio físico, pero aún quieren estar en el centro de la acción, dijo.

«Lo principal que todos deben recordar es el talento de la fuerza laboral», dijo Cote. «No se puede replicar eso de la noche a la mañana».

– Jordan Novet de CNBC contribuyó a este informe.

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