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Buenos dias. Soy yo, Georgina, editora de Inside Politics, en el lugar de Stephen hoy.
Un hogar seguro y cálido es absolutamente fundamental para nuestro estado de ánimo y salud. Eso es algo que comprendí durante mis primeros meses alquilando un piso húmedo a principios de este año. La simple carga de encontrar otro piso en el mercado más competitivo registrado, donde los alquileres aumentan a su ritmo más rápido en 13 años, fue suficiente para disuadirnos de dar nuestro aviso, por un tiempo.
Aprendí que el moho (pintado en un intento casi risible de ocultar el problema) no es poco común: la mayoría de los amigos coincidieron con mi experiencia cuando conté la historia. Pero la otra cosa de la que me di cuenta fue la regulación irregular. Un informe aleccionador del miércoles de la Fundación Joseph Rowntree informó sobre el rápido crecimiento del sector de alquiler en las últimas dos décadas. “Trayendo consigo una mayor inasequibilidad, inseguridad y desigualdades en la riqueza”.
Como analizo en el boletín de hoy, esto puede convertirse en un obstáculo para la campaña de eficiencia energética en el hogar del gobierno. Comparta sus pensamientos en la dirección de correo electrónico a continuación. Stephen regresará el martes.
Inside Politics está editado por Georgina Quach. Sigue a Esteban en Twitter @stephenkb y envíe chismes, pensamientos y comentarios a insidepolitics@ft.com.
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Una nación de casas con goteras
Mojado mojado mojado. Los hogares británicos son los peor aislados de Europa, según un análisis de Tado de 80.000 hogares europeos. Es especialmente malo si alquilas. El sistema actual de calificación de eficiencia energética (EER) va desde la “A”, la más eficiente, hasta la “G”, la menos. Casi dos tercios de los 4,6 millones de hogares en el sector de alquiler privado en Inglaterra tienen una calificación D o inferior, según mostró la Encuesta de Vivienda Inglesa este mes.
Los inquilinos privados también tienen más probabilidades de estar en el grupo F o G que los ocupantes propietarios. No sorprende dado que el PRS tiene la mayor parte de las acciones construidas antes de 1919 y, en general, está menos aislado que otras tenencias.
Estamos en este lío porque, tal como están las cosas, solo los propietarios privados con calificaciones F o G están legalmente obligados a tomar medidas para entrar en el grupo E. Si gastan £ 3500 en el esfuerzo y no logran E, pueden solicitar la exención. Incluso entonces, la multa máxima por no cumplir con ese estándar es de £ 5,000, y los propietarios rara vez tienen que pagar la cantidad más alta. No existe una regulación para sacar a los hogares de los soportes de eficiencia energética «no los peores, pero muy malos» (esto podría cambiar, más sobre eso a continuación).
Es por eso que personas como Dan Wilson Craw, subdirector de Generation Rent (GR) con sede en Newcastle, están haciendo campaña para que más consejos ejerzan sus poderes en las viviendas consideradas demasiado frías para ser legales. Es difícil, y dudo que la inyección de efectivo de 4,3 millones de libras esterlinas del gobierno a 57 autoridades locales en este esfuerzo sea suficiente para reforzar sus organismos de control del cumplimiento.
La eficiencia energética es la prioridad de Wilson Craw, con viviendas con clasificación F o G que cuestan a los inquilinos 321 millones de libras adicionales en facturas de energía este año, según cálculos de GR. Él dijo:
Generation Rent existe debido a la mala calidad, la inseguridad y la inasequibilidad del alquiler. Mucho de lo que rige todas estas cosas en el mercado se debe a la legislación y cómo se aplica.
El aislamiento deficiente en las viviendas de alquiler está relacionado con los mismos problemas que hacen que el alquiler en el Reino Unido sea a menudo precario: contratos de arrendamiento breves y escasa regulación (lo que hace que los peligros, como una cama encima de la cocina, sean una oferta aceptable en Gumtree, el sitio web de alquileres).
Por ejemplo, solo el 28 por ciento de los inquilinos le pedirían a su arrendador que hiciera mejoras en la eficiencia energética, según la encuesta de GR de 2021. ¿Qué los detiene? “Muchos inquilinos con los que hablo son reacios a hablar con el propietario porque temen ser desalojados. O les preocupa que el arrendador haga mejoras, pero luego aumente el alquiler”, me dijo Wilson Craw.
El proyecto de ley de reforma de inquilinos del Reino Unido, publicado el mes pasado, pondrá fin a los desalojos «sin culpa» e introducirá un defensor del pueblo para ayudar a los propietarios e inquilinos a resolver disputas fuera de los tribunales. Pero hasta que se haga cumplir esa legislación, aquellos que tienen la mala suerte de tener un alquiler con fugas se sienten obligados a soportar facturas de energía vertiginosas en un momento en que los alquileres aumentan a tasas récord, si el propietario se niega a realizar mejoras. Como dijo Grace Lally de Radical Housing Network, “regular el aislamiento sin seguridad de tenencia y alquiler es una tontería”.
Lally se refería a la ambición del gobierno de acabar con las casas con corrientes de aire. En un esfuerzo por lograr los objetivos netos cero, el gobierno quiere que todas las viviendas en Inglaterra y Gales alcancen un nivel mínimo de EER «C» para 2035. El sector de alquiler tiene un plazo más ajustado: los arrendamientos existentes y nuevos deben estar a la altura para 2025 y 2028 respectivamente.
El problema con esto es que algunos propietarios-inversionistas no pueden pagar. La investigación realizada por Shawbrook Bank encontró que solo el 31 por ciento de los propietarios tienen fondos para actualizar sus propiedades de acuerdo con los requisitos. Los cambios fiscales recientes también han reducido las ganancias de los propietarios.
Algunos comenzarán a deshacerse de las propiedades que no pueden obtener hasta «C» debido al costo de los cambios u otras razones, lo que provocará, como explicó James Pickford del FT, efectos secundarios en la asequibilidad y el mercado inmobiliario.
“Para muchas casas en el noreste y noroeste de Inglaterra, que tienen un valor de activos y precios de alquiler bajos, no será viable mantener el negocio”, me dijo Chris Norris, de la Asociación Nacional de Propietarios Residenciales. Menos alquileres disponibles significan alquileres más altos.
El gobierno esbozó planes para prohibir a los propietarios después de 2025 alquilar propiedades con un EER inferior a C en 2020. Pero aún debe responder a una consulta sobre la propuesta que cerró en enero de 2021. Diecinueve meses después, no hay detalles sobre cuándo y cómo esto se convertirá en ley. “Es difícil para los propietarios prepararse”, dijo Norris.
Wilson Craw dijo: “Si el gobierno no actúa pronto, de repente habrá una avalancha de comerciantes que puedan modernizar las casas en un período de tiempo muy pequeño”.
Para disipar el pánico, hay algunas cosas que el gobierno podría hacer para ayudar a los propietarios e inquilinos a asumir los crecientes costos de los materiales y la instalación (las bombas de calor comienzan desde alrededor de £ 12,000), dijo Norris. La financiación localizada, la devolución de la asignación de ahorro de energía para propietarios y las formas de modernización eficientes desde el punto de vista fiscal son solo algunas formas de ahorrar centavos.
Lally teme que el compromiso de cero emisiones netas para 2050 ya nos esté poniendo en un tiempo prestado. La mayoría de las casas en las que viviremos en 2050 ya se han construido. “Nunca recuperaremos esta ventana de oportunidad para cambiar la forma en que usamos y obtenemos energía”, dijo. “Jugar con los bordes de la regulación de alquiler es una broma”.
Incluso palabras más sombrías provinieron del informe del Comité de Cambio Climático. El prólogo lamenta que todavía estemos construyendo nuevas viviendas que no cumplirán con los estándares mínimos de eficiencia energética. Para las viviendas ocupadas por sus propietarios, hay poco para respaldar la modernización, no hay un requisito de rendimiento energético mínimo obligatorio para los prestamistas hipotecarios y no hay incentivos para los propietarios. Este gráfico de la CCC muestra la escala del desafío y lo que sucedió cuando el gobierno “eliminó la basura verde” en 2012:
Si el próximo primer ministro continuará con la ambición de «energía limpia y verde» de Boris Johnson, incluso a expensas de posiblemente molestar a los propietarios de casas antiguas al imponer reglas de eficiencia energética, está lejos de estar seguro.
El hogar de un inglés es su castillo, como los sucesivos gobiernos conservadores han alabado implícitamente a través de políticas como el derecho a comprar, la ayuda para comprar y los recortes en el impuesto de timbre para los compradores primerizos.
Pero este enfoque de propiedad primero ha reducido la asequibilidad de la vivienda social, aumentando la presión sobre los alquileres. Right to Buy contribuyó a una caída del 50 por ciento en la vivienda social como proporción de las existencias desde 1980, según la Fundación Joseph Rowntree. En Milton Keynes, mi ciudad natal, el 71 por ciento de las viviendas ex municipales vendidas a través del esquema Right to Buy ahora es propiedad de propietarios privados.
Si bien necesitamos más inversión en aislamiento en todas las tenencias, el mercado de alquiler primero necesita una regulación justa para que las mejoras ecológicas sean viables y proteger a los inquilinos si los propietarios quieren vender. “Cambiar las reglas del juego”, como dijo la JRF.
Ahora prueba esto
El London Open en Whitechapel Gallery en el este de Londres es una exposición trienal gratuita que muestra el trabajo de artistas de la capital.
Una de las entradas seleccionadas para el programa fue la hermosa película de Will Pham sobre la Fundación An Viet, un centro comunitario establecido en la década de 1980 para ayudar a los refugiados vietnamitas que llegaron a Gran Bretaña después de la segunda guerra de Indochina. En mi tiempo libre, soy voluntario como custodio del archivo de la fundación, que cuenta la historia de las generaciones de familias vietnamitas que pasaron por Hackney.
El Abierto de Londres se extiende hasta el 4 de septiembre. Que tengas un maravilloso fin de semana.
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