La política de vivienda de California depende de la división entre L.A., S.F.

El impulso para rehacer California de un estado de viviendas unifamiliares y expansión suburbana en uno de los apartamentos cerca de las paradas de tránsito y los trabajos se ha topado con una pared de ladrillos: Los Ángeles.

La oposición casi unánime de los senadores del condado de Los Ángeles la semana pasada dio el golpe decisivo al Proyecto de Ley 50 del Senado, que habría obligado a las ciudades y condados a permitir apartamentos de mediana altura cerca del transporte público y cuatro complejos en vecindarios unifamiliares. Los legisladores argumentaron que la SB 50 no lograría entregar suficientes viviendas asequibles, eliminaría el control local sobre las decisiones de desarrollo, dañaría la preservación de vecindarios históricos y promovería la construcción en comunidades en riesgo de incendios forestales.

Pero la intensidad de la resistencia de Los Ángeles desmentía cuáles habrían sido los efectos reales de SB 50. El proyecto de ley probablemente habría llevado a un mayor desarrollo en el Área de la Bahía que en Southland, de acuerdo con análisis independientes de la legislación, con Los Ángeles potencialmente exento de las disposiciones más agresivas de SB 50.

El senador Scott Wiener (D-San Francisco), autor del proyecto de ley, calificó la política de vivienda de Los Ángeles como “muy desafiante”. Una razón es el aumento de los costos de vivienda en el Área de la Bahía. Según Zillow, el precio promedio de una vivienda en San Francisco es de $ 1.4 millones, aproximadamente el doble de lo que es en Los Ángeles.

“A veces la situación tiene que empeorar tanto que obliga a un cambio fundamental”, dijo Wiener. “Creo que las cosas han empeorado tanto en el Área de la Bahía que hay más apertura a nuevos enfoques de vivienda. Creo que L.A., desafortunadamente, se está moviendo en esa dirección “.

La desconexión entre las regiones más pobladas y políticamente poderosas del estado presenta un desafío continuo para el gobernador Gavin Newsom, quien después del fracaso de la SB 50 prometió avanzar lo que llamó “un proyecto de ley histórico de producción de vivienda” este año. Aunque los políticos del Área de la Bahía, incluidos Newsom y Wiener, han estado dando forma a las ideas de vivienda más destacadas de California, su éxito depende de los legisladores y grupos de interés del condado de Los Ángeles que creen que la región metropolitana más grande del estado se beneficiará de los planes.

“El enfoque debe estar en una solución que funcione para Los Ángeles”, dijo Laura Raymond, directora de campaña de Alliance for Community Transit Los Angeles, una organización detrás de los planes de la ciudad para aumentar la vivienda cerca de las paradas de tránsito y un oponente SB 50. “Debido a la política del Área de la Bahía, no se traduce exactamente a nuestra región”.

Caso en cuestión: Raymond dijo que la creencia de Wiener de que los legisladores del Área de la Bahía apoyaron la SB 50 porque la vivienda es más cara, desestima las preocupaciones locales. Por ejemplo, una encuesta reciente de votantes del condado de Los Ángeles realizada para The Times encontró que Angelenos creía que la falta de vivienda y la asequibilidad de la vivienda eran los problemas más serios del condado.

“Es una crisis aquí”, dijo. “Está en la mente de todos”.

El problema de Wiener en Los Ángeles ha sido claro durante mucho tiempo, y sus esfuerzos para resolverlo nunca consiguieron un aliado de alto perfil de Los Ángeles.

La primera versión del proyecto de ley en 2018 provocó una intensa reacción de activistas que creían que arruinaría los planes de crecimiento local para el sur de Los Ángeles. También temían que la SB 50 socavara un nuevo programa, llamado Comunidades Orientadas al Tránsito, que brinda a los desarrolladores un mayor incentivo para construir complejos de apartamentos cerca de las estaciones de Metro y líneas de autobuses de alta frecuencia a cambio de dedicar una parte de sus edificios a viviendas de bajos ingresos. Wiener y sus aliados comenzaron a cortejar al grupo de Raymond y a otros en el condado, un esfuerzo que se intensificó después del fracaso del proyecto de ley.

Para cuando una versión actualizada del proyecto de ley se dirigía a una votación el año pasado, se requerían proyectos de más de 10 unidades para reservar fondos o espacio para viviendas de bajos ingresos. También prohibió a los desarrolladores demoler casas durante al menos siete años en propiedades donde los inquilinos han vivido. Y eximió la tierra en Los Ángeles cubierta por el programa de Comunidades Orientadas al Tránsito.

Sin embargo, el senador Anthony Portantino, un demócrata que representa a la comunidad dormitorio de lujo de La Cañada Flintridge en el condado de Los Ángeles, archivó la SB 50 en un comité fiscal del Senado antes de una decisión en el piso. Portantino argumentó que el proyecto de ley le quitó demasiado poder a los gobiernos locales.

Luego, a principios de este año, Wiener volvió a cambiar la ley, dando a las ciudades y condados dos años para desarrollar sus propios planos de crecimiento que podrían servir como alternativas a la SB 50. Los gobiernos locales aún tendrían que permitir cuatro complejos en vecindarios unifamiliares, pero los desarrolladores se limitaría a remodelar las viviendas existentes en lugar de demolerlas y construir de nuevo.

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Todas estas enmiendas llevaron al alcalde Eric Garcetti a creer que L.A. probablemente no tendría que hacer nada nuevo, más allá de permitir que Fourplexes cumpliera. Sin embargo, Garcetti sostuvo que los detalles del proyecto de ley seguían siendo demasiado vagos y dejaron a las comunidades sin una hoja de ruta sobre cómo podría funcionar, especialmente las ciudades del sur de California.

“Existe esta división cultural en la que San Francisco es un lugar único en comparación con Los Ángeles”, dijo Garcetti, quien no tomó una posición en el proyecto de ley. “Dime cómo funciona esto en Artesia. Muéstrame lo que esto significa en Long Beach “.

En diciembre, la California Community Foundation, una importante organización sin fines de lucro cívica de Los Ángeles, publicó un informe que muestra que los efectos de la SB 50 en el condado de Los Ángeles, aunque significativos, serían silenciados en comparación con los del Área de la Bahía.

El informe, escrito por investigadores del Proyecto de Desplazamiento Urbano de UC Berkeley, estimó que el proyecto de ley podría aumentar la producción de viviendas en un 50% en el condado, el equivalente a unas 9,000 viviendas nuevas al año. Si bien el informe examinó una versión anterior del proyecto de ley que no incluía las disposiciones alternativas fourplex o locales, un análisis similar de UC Berkeley del Área de la Bahía encontró que el crecimiento allí podría cuadruplicarse bajo SB 50.

El informe de la California Community Foundation concluyó que la SB 50 conduciría a proyectos moderadamente densos en todo el condado de Los Ángeles con el desarrollo más intenso en mercados más cálidos, como Santa Mónica y Pasadena. En el Área de la Bahía, se produciría un desarrollo intenso en una amplia gama de las numerosas comunidades ricas de la región, como Palo Alto y Menlo Park. Esto se debe a que el Área de la Bahía exigiría precios más altos y el mercado aún llevaría a los desarrolladores a construir más espacios de estacionamiento junto con sus proyectos en Los Ángeles, a pesar de que el proyecto de ley eliminó algunos de esos requisitos.

En la ciudad de Los Ángeles, según el informe, los efectos serían aún menos pronunciados porque la ley eximía las parcelas sujetas al programa de Comunidades Orientadas al Tránsito.

Ann Sewill, vicepresidenta de salud y vivienda de la Fundación Comunitaria de California, dijo que el informe le dio una pausa sobre SB 50. Los desarrolladores han propuesto más de 20,000 nuevas viviendas bajo el programa de Comunidades Orientadas al Tránsito desde que entró en vigencia a fines de 2017, según la ciudad. datos. A Sewill le preocupaba que el proyecto de ley pudiera desviar el interés a terrenos cercanos al tránsito que se han dividido en zonas para viviendas unifamiliares, que están exentas del programa de la ciudad pero que se habrían cubierto bajo la SB 50. Eso resultaría en menos viviendas para residentes de bajos ingresos. , ella dijo.

“Sentimos que las soluciones que han surgido de Los Ángeles no son muy conocidas y de las que no se habla mucho en Sacramento”, dijo Sewill.

Otros factores aumentaron la hostilidad política en Los Ángeles. El Ayuntamiento votó varias veces para oponerse a los proyectos de ley de Wiener, citando preocupaciones sobre la pérdida de control sobre las decisiones de desarrollo, el cambio de vecindarios unifamiliares y el desplazamiento de los residentes existentes. La AIDS Healthcare Foundation, una organización sin fines de lucro con sede en Los Ángeles que ha patrocinado medidas de votación locales y estatales fallidas que promueven el crecimiento lento y el control de rentas, fomentó la resistencia organizando protestas fuera de las oficinas de senadores estatales y correos en distritos del Senado en todo el estado.

En la víspera de la votación, el Partido Demócrata del Condado de Los Ángeles también envió un correo electrónico urgente pidiéndoles a sus miembros que les dijeran a los senadores que se opusieran al proyecto de ley. “SB 50 es una toma de poderes de planificación local sin precedentes que entrega la toma de decisiones de la ciudad y la comunidad directamente a los desarrolladores de viviendas de lujo”, decía el correo electrónico.

Mientras los legisladores de Los Ángeles, uno por uno, se levantaban en el Senado la semana pasada para hablar en contra del proyecto de ley, Wiener respondió a sus afirmaciones de que la SB 50 socavaría los esfuerzos de Los Ángeles para aumentar la producción de viviendas cerca del tránsito. Señaló correctamente que su proyecto de ley tenía protecciones contra la demolición de apartamentos existentes que el proceso de Los Ángeles no tiene.

“No creo que sea exacto sugerir que este proyecto de ley facilitará de alguna manera desalojar a los inquilinos o demoler edificios en Los Ángeles”, dijo Wiener. “Esto lo hará más difícil”.

La refutación no funcionó. De los 11 senadores estatales del condado de Los Ángeles, 10 votaron no o se abstuvieron, incluidos nueve de los colegas demócratas de Wiener. El proyecto de ley fracasó por tres votos.