Por qué la vivienda es la clave para el próximo pivote de la Fed

El escritor es cofundador y estratega jefe de inversiones en Absolute Strategy Research. David Bowers contribuyó a este artículo

Los inversores están desesperados por señales sobre cualquier «giro» por parte de la Reserva Federal. Puede ser que la vivienda en EE. UU. sea más importante para obligar a la Reserva Federal a relajarse que la inflación o el desempleo.

Durante el último siglo, la vivienda ha contribuido a definir los vaivenes del ciclo económico, siendo un motor clave de la inversión, el empleo y el consumo (especialmente los electrodomésticos). Como lo expresó un artículo de investigación reciente. “La vivienda ES el ciclo económico”.

La política monetaria y fiscal relajada, posterior a la pandemia, ha ayudado a impulsar una inflación del 20 % en el precio de la vivienda en EE. UU. (la más alta desde diciembre de 1946). La inflación de los precios de la vivienda en tres años del 46 % en términos nominales y del 28 % en términos reales solo ha sido igualada por las burbujas de principios de la década de 1980 y mediados de la de 2000 en los últimos 70 años. Sin embargo, estos “buenos tiempos” para la vivienda en EE. UU. parecen estar llegando a su fin, ya que la propiedad se enfrenta a una tormenta perfecta de aumento de los costes de financiación, demanda reducida y mayor oferta.

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Los inversionistas a menudo se enfocan en las tasas hipotecarias y la actividad de refinanciamiento como impulsores clave de la demanda de vivienda, pero las tendencias en el ingreso real tendieron a desempeñar un papel más importante. Estos están siendo exprimidos por el aumento de la inflación del IPC. La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos en los EE. UU. se encuentra ahora en un máximo de la posguerra de 4,8 veces, y con los costos de financiación en aumento, la asequibilidad está en su punto más bajo desde justo antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. La confianza del consumidor acerca de que este es “un buen momento para comprar una casa” ahora es más baja que en cualquier otro momento desde 1980. Pero justo cuando la demanda está siendo desafiada, la oferta potencial (viviendas iniciadas pero no terminadas) está en niveles récord.

Las consecuencias de este desequilibrio entre la oferta y la demanda están comenzando a emerger. Las ventas de casas nuevas de 511,000 en julio cayeron casi un 50 por ciento con respecto a dos años antes. Al mismo tiempo, el índice de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas ha caído más rápido este año que en cualquier otro momento que no sea el comienzo de la pandemia.

La importancia para la economía real es que las ventas de casas nuevas lideran la construcción de viviendas. Si comienza lento por 600.000 en los próximos 12 meses a menos de 1 millón (como sugieren nuestros modelos), esto podría reducir alrededor del 1,5 por ciento del producto interno bruto de EE. UU.

Las ventas más lentas de viviendas nuevas elevaron la relación inventario/ventas a 10,9 meses de oferta en julio. Estos inventarios generalmente encabezan el desempleo, lo que sugiere que la tasa de desempleo podría ser superior al 5 por ciento en 18 meses, definitivamente no es el «aterrizaje suave» esperado por muchos inversores.

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Escuchamos dos contrapartidas principales a esta narrativa: primero, los bajos inventarios de viviendas existentes limitan la oferta actual y, segundo, los balances saludables de los consumidores limitan cualquier riesgo de demanda.

Si bien el inventario de viviendas existentes es actualmente bajo, con solo tres meses de suministro, los cambios en los inventarios de viviendas nuevas superan los inventarios de viviendas existentes en tres meses, lo que sugiere que el inventario de viviendas existentes podría aumentar rápidamente para fines de 2022.

Si bien los balances de los hogares siguen siendo sólidos, históricamente esto no ha sido una protección contra la recesión. Con frecuencia se observaron balances sólidos antes de las recesiones anteriores. Además, la confianza del consumidor sobre su posición financiera es peor que en cualquier otro momento que no sea la crisis financiera mundial. La realidad es que la mayor parte de esta riqueza es propiedad de una minoría de hogares de mayores ingresos.

Las consecuencias de inversión de las recesiones de la vivienda son muchas. Las acciones sufren a medida que aumentan los inventarios de viviendas nuevas, la economía se desacelera, el desempleo aumenta y las ganancias se revierten. Las acciones relacionadas con la vivienda y las materias primas luchan.

Pero es probable que los principales riesgos de mercado de este ciclo inmobiliario residan en los prestamistas hipotecarios no bancarios que son fundamentales para financiar el auge inmobiliario posterior a la crisis. Sin embargo, estos riesgos se multiplican si la desaceleración de los precios de la vivienda se extiende a los bienes raíces comerciales (como ha sido la tendencia en los últimos 70 años), lo que podría plantear riesgos más amplios para las finanzas estadounidenses y los activos “alternativos”.

En conclusión, la vivienda en EE. UU. es central tanto para la economía real como para los mercados financieros, lo que la hace potencialmente crítica para el momento de cualquier pivote de la Fed (quizás más que la inflación o el desempleo). Históricamente, los ciclos de tasas de EE. UU. generalmente solo cambian cuando la Fed se ve obligada a relajarse por la crisis financiera. Es poco probable que esta vez sea diferente.

Dada la importancia de la vivienda para la economía y los mercados de EE. UU., tal vez sea hora de que la Fed y otros bancos centrales sigan al Banco de la Reserva de Nueva Zelanda y agreguen explícitamente la vivienda a sus mandatos políticos. Después de todo, la vivienda es el ciclo económico.

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