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Prop.21: En qué se diferencia la iniciativa de control de alquileres de 2018

Hace apenas dos años, los californianos rechazaron rotundamente una iniciativa de votación que habría ampliado el control de los alquileres en el estado.

Ahora, los partidarios de esa medida están de vuelta con la Proposición 21, una iniciativa en la boleta electoral de noviembre que de manera similar permitiría a las ciudades y condados de California implementar mayores controles de alquiler de los que están permitidos actualmente. Pero hay algunos cambios que los patrocinadores creen que esta vez harán que la idea sea más aceptable para los votantes.

En los últimos dos años, los desafíos de la asequibilidad de la vivienda y la falta de vivienda en California se han vuelto más difíciles, con inquilinos y propietarios que enfrentan nuevas presiones por la pandemia de COVID-19.

Así es como les ha ido a los inquilinos desde 2018 y cómo funcionaría la Proposición 21.

Los inquilinos todavía tienen problemas, pero el estado ha ofrecido algo de ayuda


California tiene algunas de las viviendas de alquiler más caras del país. Cinco de las siete principales áreas metropolitanas con los alquileres mensuales promedio más altos se encuentran en el Estado Dorado, según datos de agosto de la firma inmobiliaria Zillow. San Francisco encabeza la lista con $ 3,123 al mes para todos los alquileres.

Y los inquilinos no pueden pagar esas cantidades. Según datos del censo de EE. UU., Más del 56% de las familias arrendatarias en California gastan el 30% o más de sus ingresos en alquiler, el nivel en el que el gasto en vivienda dificulta la capacidad de pagar otras necesidades.

El año pasado, en respuesta al aumento de los alquileres, el gobernador Gavin Newsom firmó una ley que limita los aumentos de alquiler en todo el estado al 5% más la inflación anual para la mayoría de las viviendas de alquiler con más de 15 años, una de las políticas más sólidas de su tipo en el país.

Sin embargo, la ley aún permite que los alquileres aumenten mucho más rápido que los ingresos, especialmente ahora a raíz de las consecuencias económicas del nuevo coronavirus.

La recesión económica ha provocado una disminución de los alquileres en las áreas metropolitanas más grandes de California, especialmente en el extremo superior del mercado. Pero millones han perdido sus trabajos.

Según una estimación, hasta 5,4 millones de inquilinos podrían enfrentarse al desalojo en los próximos meses. Los gobiernos federales, estatales y locales han aprobado diversas formas de protección contra el desalojo, pero pocos programas brindan ayuda financiera para que los inquilinos y propietarios puedan hacer sus pagos de alquiler e hipoteca.

¿Cuáles son las reglas de control de alquileres de California ahora?


Las ciudades enfrentan límites estrictos para aprobar nuevas formas de control de alquileres debido a una ley estatal de 1995 llamada Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins.

Esa ley prohíbe a las ciudades implementar el control de alquileres en:

  • Apartamentos construidos después de 1995, o antes en ciudades que tenían leyes de control de alquileres antes de la aprobación de Costa-Hawkins. En Los Ángeles, por ejemplo, los apartamentos construidos después del 1 de octubre de 1978, generalmente no pueden enfrentar restricciones de alquiler.
  • Viviendas unifamiliares y condominios
  • Apartamentos vacantes. Los propietarios pueden cobrar lo que quieran por un apartamento después de que un inquilino con alquiler controlado se mude y luego se restablecen las restricciones de alquiler para el inquilino entrante.
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Veinte gobiernos locales tienen políticas de control de alquileres ahora, incluidos San Francisco, Beverly Hills y Santa Mónica, según Tenants Together, un grupo de defensa de inquilinos.

¿Qué haría la Proposición 21?


La iniciativa daría a las ciudades mucha más libertad para aprobar nuevas políticas de control de alquileres o ampliar las que tienen actualmente. La Proposición 21 permitiría a las ciudades implementar el control de alquileres en:

  • Apartamentos, excepto los construidos en los últimos 15 años. Si se aprueba la iniciativa, las ciudades podrían implementar un control de alquiler en los apartamentos construidos antes de 2006, y los apartamentos más nuevos podrían ser cubiertos todos los años siguientes.
  • Viviendas unifamiliares y condominios, siempre que el propietario sea una corporación o tenga más de dos inmuebles.
  • Apartamentos vacantes, pero las ciudades tendrían que permitir que los propietarios aumenten los alquileres de las unidades vacías en al menos un 15%.
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Estas nuevas reglas ampliarían enormemente la cantidad de propiedades que podrían enfrentar controles de alquiler. En San Francisco, alrededor de 45.000 apartamentos más podrían ser elegibles para el control de alquileres inmediatamente, según una estimación de la ciudad, un aumento del 26% sobre los que actualmente están sujetos al control de alquileres. En Los Ángeles, otros 141.000 apartamentos podrían ser elegibles, según una estimación de la ciudad, un aumento del 23%.

La Propuesta 21 contrasta con la iniciativa de control de alquileres de hace dos años, la Proposición 10, al poner algunas pautas sobre los controles de alquiler locales. La Proposición 10 acababa de derogar Costa-Hawkins, lo que permitiría a las ciudades elaborar sus propias pautas sin límites.

Los opositores a la iniciativa de 2018 criticaron incansablemente las posibles implicaciones de esa medida en los anuncios, argumentando que el control de alquileres pronto podría aplicarse a un alquiler unifamiliar solitario que el propietario tenía como inversión.

René Moya, director de campaña de Yes on 21, dijo que las ciudades nunca tuvieron la intención de implementar medidas de control de alquileres tan estrictas y que las limitaciones de la nueva iniciativa lo transmiten de manera inequívoca.

“Lo hicimos lo más explícito, tan claro como fue posible para evitar dudas”, dijo Moya, y señaló que la iniciativa aún ofrece el potencial para protecciones sólidas para los inquilinos.

Steve Maviglio, portavoz de No on 21, dijo que los cambios en la nueva iniciativa equivalen a un escaparate que aún conducirá a viviendas menos asequibles en general.

“Si tuviera una frase diferente a ‘lápiz labial en un cerdo’, la usaría”, dijo Maviglio.

¿Qué dicen los expertos?


Los economistas generalmente no aprueban los controles de alquiler porque creen que los límites a lo que los propietarios pueden cobrar llevan a que se produzcan menos casas, lo que aumenta los precios.

Pero importa cómo funcionan las leyes de control de alquileres. En un estudio reciente sobre el control de los alquileres en San Francisco, tres economistas de la Universidad de Stanford encontraron que las reglas redujeron la oferta de viviendas de alquiler porque los propietarios convirtieron sus apartamentos de alquiler controlado en condominios o los derribaron para reemplazarlos por construcciones más nuevas. Esto probablemente llevó a un aumento de los precios en general con residentes más ricos que se mudaron, encontró el estudio.

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Sin embargo, el estudio también encontró que el control de los alquileres tuvo un gran efecto en la prevención del desplazamiento de inquilinos negros, latinos y otros arrendatarios de color. La política, concluyó el estudio, también fomentó la diversidad en San Francisco.

“Al traer simultáneamente residentes de mayores ingresos y prevenir el desplazamiento de las minorías, el control de los alquileres ha contribuido a ampliar la desigualdad de ingresos de la ciudad”, dice el estudio.

Otros análisis se centran en diferentes resultados. Una revisión de la investigación sobre programas de control de alquileres dirigida por el profesor de sociología de la USC, Manuel Pastor, encontró que existe un amplio acuerdo en que los controles de alquiler conducen a una mayor estabilidad en el vecindario, algo particularmente beneficioso para los inquilinos de bajos ingresos que, de lo contrario, tendrían que abandonar los apartamentos debido al aumento de los alquileres. La investigación citada por Pastor muestra que los movimientos forzados aumentan el estrés y empeoran los resultados de salud y educación.

En cuanto a los posibles efectos negativos del control de los alquileres en la oferta de vivienda, Pastor sostuvo que las ciudades podrían atenuarlos adoptando políticas específicas. Prohibir el control de los alquileres de los apartamentos construidos en los últimos 15 años es una forma de hacerlo, dijo.

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“Estoy tan convencido como hace dos años sobre la investigación”, dijo Pastor. “Estoy más convencido de lo que estaba de la medida, que mejoró”.

¿Quién está detrás de la iniciativa?


El respaldo financiero para la Proposición 21 proviene de AIDS Healthcare Foundation, una organización sin fines de lucro con sede en Los Ángeles que financió de manera similar la iniciativa de control de alquileres de 2018. La fundación ha recaudado $ 28 millones hasta ahora en apoyo, casi todo el dinero para la campaña.

El Partido Demócrata de California y una variedad de grupos de inquilinos también respaldan la iniciativa. El respaldo de más alto perfil proviene del ex candidato presidencial demócrata, el senador Bernie Sanders (I-Vt.).

¿Quién está en contra?


La oposición a la Proposición 21 proviene de los grandes propietarios de apartamentos, los mismos grupos que gastaron mucho en contra de la iniciativa de control de alquileres de 2018. Hasta ahora, la campaña No al 21 ha recaudado $ 47 millones, y algunas de las mayores contribuciones provienen de Essex Property Trust, Equity Residential y AvalonBay Communities, todos los principales propietarios de California.

La Cámara de Comercio de California y el Consejo Estatal de Oficios de Construcción y Construcción de California, el grupo laboral que representa a los trabajadores de la construcción, se oponen a la iniciativa. Newsom es el oponente de más alto perfil de la Proposición 21, citando la ley de tope de alquiler que firmó el año pasado como razón para negar medidas más fuertes.

Los redactores del personal del Times, Andrew Khouri y Maloy Moore, contribuyeron a este informe.

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