¿Quién escapa al gran reset hipotecario?

Las tasas hipotecarias estadounidenses alcanzaron el 6 por ciento esta semana, el nivel más alto en 14 años, lo que aumenta los temores sobre el mercado inmobiliario. Pero los estadounidenses viven en un paraíso socialista. Los propietarios de viviendas están protegidos del aumento de las tasas de interés mediante acuerdos fijos respaldados por el gobierno a 30 años. Cuando las tasas caen, la hipoteca se puede refinanciar, asegurando pagos más baratos. Cuando las tasas aumentan, no se transmite el dolor.

La mayor parte del mundo carece de este aislamiento. La refinanciación a una tasa más alta es una perspectiva cada vez más sombría tanto para las personas como para las empresas.

Fitch advirtió que los prestatarios en el Reino Unido, España y Australia están especialmente expuestos, con una alta proporción de hipotecas siguiendo las tasas del banco central o con acuerdos fijos a corto plazo a punto de vencer.

Esto suena como una mala noticia para los bancos. Pero el consenso es el contrario: los márgenes mejorarán a medida que los prestamistas aumenten las tasas para los prestatarios mientras pasan las migajas a los depositantes. Y esta feliz situación es supuestamente duradera porque el sistema se ha vuelto más seguro desde la crisis financiera.

Alastair Ryan, analista de Bank of America, señaló que en la última recesión grave de la vivienda en el Reino Unido allá por 1989, alrededor del 58 por ciento de los compradores primerizos pidieron prestado a una relación préstamo-valor del 95 por ciento o más. El año pasado sólo se permitió pedir prestado a ese nivel al 0,2 por ciento.

A pesar de los precios altísimos en el ínterin, las casas en Gran Bretaña se venden a múltiplos de ingresos más bajos que hace 33 años. En ese entonces, los propietarios usaban sus casas como cajeros automáticos, con un retiro de capital hipotecario equivalente al 6 por ciento de los ingresos familiares después de impuestos. Este fenómeno se ha desvanecido; la gente hace pagos anticipados en su lugar.

Este conservadurismo en los préstamos, en gran parte forzado por los reguladores, puede ser nefasto para las perspectivas de los jóvenes que esperan comprar una casa, pero ciertamente refuerza los balances de los bancos.

Para brindar mayor tranquilidad, los reguladores someten a los bancos a pruebas de estrés anuales para medir su capacidad para soportar un shock económico, que generalmente pasan.

Pero el mundo real nunca coincide con los pronósticos. La última prueba de estrés del Reino Unido en 2021 preveía una tasa de desempleo del 12 por ciento con baja inflación. Ha sucedido lo contrario.

Los mercados han subestimado constantemente el nivel y la persistencia de la inflación y la fuerza de la medicina del banco central necesaria para curarla. Al mismo tiempo que aumentan las facturas de energía y comestibles, los costos de las hipotecas también aumentarán para más y más propietarios y propietarios. Puede que esto no provoque una crisis financiera, pero no es difícil ver que provoque una caída de la vivienda.

En el frente corporativo, muchos de los prestatarios más grandes han aprovechado la era del dinero barato para extender las fechas de vencimiento de su deuda. La alta inflación reduce el valor de esa deuda con el tiempo.

Pero esto ignora grandes sectores del mundo corporativo que son demasiado pequeños o demasiado débiles para aprovechar los mercados para este financiamiento barato a largo plazo.

El Financial Times describió esta semana algunas de las empresas con rendimientos de bonos que cotizan a más de 10 puntos porcentuales por encima de la deuda pública. Incluyen nombres conocidos como Bed Bath & Beyond y WeWork. Parte de esta deuda vence en los próximos 12 meses. Mucho más vence en 2024 y 2025.

Es un momento preocupante para cualquiera que no tenga el lujo de una hipoteca estadounidense.

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