Tasas hipotecarias: actúe rápido a medida que se avecinan aumentos

El aumento de las tasas de interés de las hipotecas está ejerciendo presión sobre millones de propietarios de viviendas en el Reino Unido en un momento en que las facturas vertiginosas de energía, alimentos y combustible están haciendo agujeros en los presupuestos familiares de todo el país.

Las opciones que enfrentan los prestatarios hipotecarios empeorarán la próxima semana, cuando se espera que el Banco de Inglaterra eleve su tasa de interés principal por séptima vez desde diciembre.

La mayoría de los prestatarios se habrán protegido del impacto inmediato de cualquier decisión al optar por un acuerdo de hipoteca de tasa fija. Pero aquellos que fijaron en un momento de tasas ultra bajas pueden sufrir un shock cuando refinancian, con la fijación promedio de dos años ahora llegando a más del 4 por ciento.

“Los cambios en la tasa base se están produciendo con rapidez”, dice David Hollingworth, director de la corredora hipotecaria L&C. “Aquellos que simplemente se sienten golpeados por todos lados deben apoderarse de él y si no han hecho nada para revisar las tasas hipotecarias, esa debería ser la prioridad”.

Asegurarse de obtener la mejor oferta disponible es solo uno de los pasos que los prestatarios pueden tomar para mitigar el dolor de las subidas de tipos de interés. FT Money explora algunas de las opciones para aquellos que enfrentan una crisis de préstamos hipotecarios.

Muévete rápido

Las tasas variables estándar de los prestamistas, que tienden a seguir los cambios de la tasa base del Banco de Inglaterra, muestran hasta qué punto los cambios en las tasas han afectado los presupuestos familiares.

A principios de diciembre de 2021, cuando la principal tasa de interés del BoE era del 0,1 %, las tasas variables estándar de los grandes prestamistas como Nationwide y Halifax rondaban el 3,59 %. Desde entonces, seis aumentos sucesivos han elevado las tasas base hasta el 1,75 por ciento, y las SVR han aumentado hasta alrededor del 5,24 por ciento, según L&C.

En diciembre, alguien con una hipoteca de 300.000 libras esterlinas en SVR habría pagado 1.516 libras esterlinas al mes en intereses. A las tasas actuales, pagan £ 280 adicionales al mes. Pero si la tasa base alcanza el 2,25 por ciento la próxima semana, esa cifra mensual adicional podría alcanzar las 370 libras esterlinas, según estimaciones de L&C.

La mayoría de los prestatarios ya saben que deben evitar el SVR, generalmente la forma de préstamo hipotecario más costosa en el arsenal de un prestamista, aunque Hollingworth señala que muchos habrán optado por estas tasas en un momento en que la diferencia entre SVR y otras opciones importaba menos. Cada vez más, por lo tanto, las ofertas de tasa fija se están convirtiendo en el único juego en la ciudad.

Entre los nuevos compradores, 19 de cada 20 (95,5 por ciento) están tomando una hipoteca de tasa fija, según la Autoridad de Conducta Financiera, mientras que 17 de cada 20 propietarios hipotecados han fijado sus tasas. “Más compradores de vivienda están sacando hipotecas con tasas fijas que nunca antes”, dice Lawrence Bowles, director de investigación de la agencia inmobiliaria Savills.

GM170916_22X Hipoteca de tasa fija del Reino Unido

Al optar por hipotecas de tasa fija, los prestatarios buscan fijar las tasas a la espera de nuevos aumentos más adelante. Pero los costos de este tipo de acuerdos también aumentan rápidamente. Los prestatarios que ahora buscan otra oferta a medida que finaliza su período fijo se enfrentarán a términos mucho más costosos. Las tasas promedio en un arreglo de dos años casi se han duplicado del 2,24 por ciento hace un año al 4,24 por ciento esta semana, según el sitio web de finanzas Moneyfacts.

No solo eso, sino que los bancos y las sociedades de construcción están reduciendo rápidamente la cantidad de préstamos hipotecarios que ofrecen. Más de 500 ofertas fueron retiradas del mercado en el mes hasta septiembre, descubrió Moneyfacts. Ahora hay 1.425 ofertas menos disponibles que a principios de diciembre de 2021.

Los prestamistas a menudo luchan para hacer frente a la demanda si sus ofertas encabezan las filas de las «mejores compras» en el mercado y se encuentran atrayendo una avalancha de clientes. Esto puede ser frustrante para los prestatarios que identifican un trato, solo para descubrir que se retira en el momento en que lo solicitan.

La semana pasada, por ejemplo, Barclays retiró seis productos hipotecarios solo un día después de presentarlos, citando los desafíos que enfrentan los prestamistas «al equilibrar el servicio con la disponibilidad del producto». Esta semana elevó las tasas en 20 de sus operaciones en 0,4 puntos porcentuales.

El resultado para los prestatarios es que deberían estar listos para obtener una tasa tan pronto como parezca adecuada para sus requisitos. Aaron Strutt, director técnico del corredor hipotecario Trinity Financial, dice: “La mayoría de las hipotecas duran más de un día, pero en muchos casos pueden estar disponibles solo por tres o cuatro días, y muchos prestamistas envían múltiples correos electrónicos de cambio de tasa cada semana.

“Si encuentra una tarifa que le gusta, vale la pena asegurarla rápidamente porque no estará disponible por mucho tiempo”.

Batir la fecha límite

Este otoño y el próximo año, una ola de propietarios de viviendas del Reino Unido llegarán al final de sus ofertas de hipotecas fijas aseguradas durante los buenos tiempos de las tasas ultrabajas. UK Finance, el organismo comercial, estima que 1,8 millones de personas verán expirar su solución en 2023.

Los costos de las hipotecas aumentaron este año, pero se espera que aumenten aún más, incluso cuando las cifras de inflación de agosto fueron más bajas de lo previsto esta semana, y el índice de precios al consumidor se estabilizó en un 9,9 por ciento anual.

La buena noticia para los prestatarios que enfrentan una crisis de refinanciamiento el próximo año es que muchos prestamistas les permitirán asegurar un acuerdo de tasa fija mucho antes del final de su solución actual. Una oferta de hipoteca generalmente será válida por hasta seis meses, por lo que los prestatarios pueden depositar una tasa más baja con el fin de completarla una vez que finalice su acuerdo actual.

Eso los beneficia de dos maneras, dice Hollingworth. “Se adelanta a cualquier aumento adicional en las tarifas fijas que podría transmitirse, que actualmente sigue siendo la dirección de viaje. En segundo lugar, obtienen el beneficio del resto de cualquier tasa más baja que disfruten actualmente”.

Los prestatarios incluso deberían considerar comenzar el proceso antes del período de oferta de seis meses, dice Simon Gammon, socio gerente del corredor Knight Frank Finance, ya que algunos prestamistas como Nationwide respetarán la tasa a la que solicitan la hipoteca. “Tienes hasta tres meses para que te aprueben la oferta de hipoteca a esa tasa. Y una vez que se aprueba, tiene seis meses para retirarlo”, dice.

Algunos prestatarios pueden considerar preferible una «ruptura limpia», al salir antes de tiempo de su solución actual, a pesar de incurrir en cargos por reembolso anticipado, y pasar a otro acuerdo, quizás a más largo plazo, de inmediato. Pero los corredores dicen que deben tener cuidado antes de renunciar a un acuerdo actual atractivo.

Gráfico de líneas de todos los préstamos a valor (%) que muestra las tasas hipotecarias fijas promedio

“No lo sabrá hasta que tenga el lujo de tener una visión retrospectiva de si fue una buena decisión o no, porque no sabe cómo progresarán las tasas a partir de aquí. Y en la mayoría de los casos tendrá que lidiar con un alto cargo de reembolso”, dice Hollingworth.

Los prestatarios que buscan refinanciar deben decidir si quedarse con su prestamista actual, una opción conocida como «transferencia de producto», o volver a hipotecar en otro lugar. En los últimos meses, los prestamistas han mejorado las tarifas en las transferencias de productos para fidelizar a los clientes. Pero estos acuerdos de transferencia solo pueden cerrarse tres o cuatro meses antes del vencimiento de la tasa existente, señala Chris Sykes, director técnico del corredor Private Finance.

En un momento en que las tasas de interés cambian rápidamente, los prestatarios deben negociar la posibilidad de asegurar un trato atractivo ahora con un nuevo prestamista contra una tasa de «lealtad» con descuento del prestamista existente más cerca del momento del vencimiento.

“El mejor consejo [is] por lo general, para asegurar una nueva hipoteca lo antes posible y luego volver a analizar las cosas más cerca del momento de la renovación del producto, y posiblemente luego hacer un cambio de producto en su lugar”, dice Sykes.

Reembolsar o reestructurar

Una razón para aferrarse a una solución existente hasta que finalice es que les brinda a los prestatarios la opción de pagar en exceso mientras su tasa de interés efectiva es baja, lo que reduce el tamaño total de su hipoteca y potencialmente les da acceso a mejores tasas en el futuro.

Para aquellos lo suficientemente afortunados como para poder hacer esto, la mayoría de los prestamistas permiten sobrepagos de hasta el 10 por ciento al año. Con otras facturas del hogar aumentando abruptamente, hacerlo a largo plazo debería significar que tendrá que reservar menos de su presupuesto general para pagar la hipoteca.

Pero hay otras formas más radicales de reducir el tamaño de sus pagos mensuales. Primero, si cree que no podrá hacer sus pagos y teme que se atrasará, su prestamista podría permitirle pasar temporalmente a un acuerdo de solo interés, reduciendo sustancialmente sus compromisos mensuales. Por lo general, solo permitirán esto cuando los prestatarios tengan un mínimo establecido de capital en la vivienda y con niveles de préstamo a valor hacia el extremo inferior de la escala.

Ray Boulger, gerente técnico sénior de hipotecas del corredor John Charcol, dice que una estrategia sería cambiar a solo interés para reducir sus pagos mensuales y luego, si puede pagarlo, pagar hasta el 10 por ciento de la deuda total sin incurrir en un cargo de reembolso.

GM170914_22X BoE de dinero

“Tienes un compromiso mucho menor, pero estás cumpliendo tus obligaciones contractualmente. Y luego, si elige pagar de más, está absolutamente bien. Mientras que si tiene que retener la hipoteca y simplemente paga de menos, aunque esté pagando todos los intereses, se considerará que está en mora y obtendrá una mala calificación crediticia”.

Mantener un historial de crédito limpio es una consideración importante. Entrar en mora hace que sea mucho más difícil obtener otra hipoteca e, incluso si puede, es probable que los prestamistas le cobren una tasa más alta, lo que agrava los posibles problemas de pago. Boulger agrega que cualquier persona que esté considerando un cambio a corto plazo o permanente a solo interés debe analizar los términos con el banco. “Si va a cambiar las condiciones de su hipoteca, siempre pídale al prestamista que confirme que no afectará negativamente su calificación crediticia”.

Una segunda forma de reducir sus pagos mensuales es extender el plazo de su hipoteca, de modo que no se pague durante, digamos, 25 años, sino 30 o 40. Esto no siempre será posible, dadas las reglas de los prestamistas sobre la edad por que debe haber pagado el préstamo, pero algunos serán más flexibles que otros.

“No tendrá un impacto tan grande como cambiar a solo interés, pero aún puede ser suficiente para superar cualquier problema de financiamiento a corto plazo”, dice Boulger. Él advierte, sin embargo, que tomar más tiempo para pagar su hipoteca significa que pagará más intereses durante el plazo del préstamo, elevando sus costos a largo plazo, si no a corto plazo.

Reduzca sus ambiciones

Ha sido un año de gran demanda entre los compradores de viviendas y escasez de agentes inmobiliarios, lo que hizo subir los precios de las propiedades y alentó a los compradores a esforzarse financieramente para superar las ofertas de sus rivales. Pero hay señales de que los compradores están moderando sus aspiraciones.

Las subidas de tipos de interés y el coste de la vida han comenzado a afectar a los presupuestos de los compradores, según una encuesta realizada esta semana por Savills. Casi un tercio (29 por ciento) de 1000 posibles compradores encuestados a fines de agosto dijeron que habían recortado sus presupuestos debido a estos factores. La proporción fue mayor para aquellos con hipotecas: alrededor del 44 por ciento de los que buscaban mudarse a una nueva casa dijeron que habían reducido su presupuesto.

“A pesar de que las transacciones se mantuvieron sólidas durante los meses de verano, ahora ciertamente hay menos urgencia en el mercado, con costos crecientes de la deuda que afectan los presupuestos de quienes más dependen de una hipoteca. El aumento del costo de vida también está haciendo que los compradores sean mucho más conscientes de cuánto están dispuestos a gastar”, dice Frances McDonald, analista de investigación de Savills.

Gammon de Knight Frank Finance dice que el cambio de humor entre los compradores que buscan financiamiento hipotecario ha sido tangible durante el último mes, a medida que se desvanece el “mercado de vendedores” de los últimos dos años.

“Estamos viendo que aquellos que buscan comprar una propiedad comienzan a hacer una pausa y decir: en realidad, he vuelto a calcular los números y ya no puedo pagar una hipoteca tan grande. Dicen que tendrán que consultar con su esposa o esposo sobre lo que es realista, porque de repente ha pasado de ser muy asequible a una verdadera exageración”.

Las personas con mayores ingresos también están cambiando su comportamiento en lo que respecta a los costos de la deuda. Lisa Parkes, banquera privada de Investec, describe a un cliente británico de larga data con una línea de crédito hipotecario de 3 millones de libras esterlinas en una casa de 5 millones de libras esterlinas. Esta “hipoteca revolvente” le permite…

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