Secuela de la sustancial caída del stock –causado por las condiciones de la normativa vigente– de inmuebles destinados a alquilar tradicional, que en la Ciudad de Buenos Aires no supera las 5.000 unidadesSí, yl pasado mes de febrero se registraron más de 15.000 inmuebles destinados al alquiler temporal. Pero hay más cifras que alertan: entre septiembre y diciembre de 2022, solo en la plataforma AirBnB, la cantidad de anuncios de viviendas relacionadas con esta modalidad en CABA pasó de 15.000 a casi 20.100.
Sumando todas las empresas que brindan esta propuesta, la cifra anterior asciende a 70.000, “el 15% del total de alquileres permanentes que demandan las familias en la Capital”, informó la organización Inquilinos Agrupados. Es que, en promedio, para un departamento de 2 ambientes paga $107.835 por mes versus los US$49 por noche que cobra un “turista”según las últimas estadísticas de Real Estate Monitor.
Desglosado por barrios, Palermo es líder en este «ítem», con 8,51 departamentos temporales por bloque, seguido de Recoleta (8,28), Retiro (7,24) y San Telmo (6), según datos de Invertire.com; y según especialistas consultados, se suman sectores muy demandados, como Belgrano, Núñez y Las Cañitas, con una particularidad: también ocurre en otras zonas como Almagro, Balvanera y San Nicolás.
Ahora, en un mercado tan obsoleto y con tanta inflación, este tipo de ingresos ya no es exclusivo del «consumo exterior», también por vecinos que “no quieren asumir un contrato de tres años bajo las nuevas condiciones de la Ley de Arrendamientos”, dice Cintia Azpiazu, gerente de Gustavo De Simone. Por ejemploen Puerto Madero, donde casi todo el stock se paga en moneda extranjera, el alquiler de un inmueble amueblado de 60 m2 con cochera parte desde US$1.300 mensuales –con una oferta de otras importantes amenidades–, mientras que en Nordelta, la zona más cara del norte, comienza en US$600.
Lo que pasa en las zonas que tienen tanta demanda es que la mayoría paga las rentas en dólares y por adelantado, tratando de negociar un mejor número. «Hace unos meses dijimos que El 60% del mercado inmobiliario está dolarizadocualquiera; Sin duda, esta tendencia seguirá creciendo”, vaticina Miguel di Maggio, director de la agencia inmobiliaria Depa.
Rentas en dólares: ¿es legal?
Primero, aclaración: la Ley de Arrendamientos vigente considera temporal todo contrato de menos de tres meses; Cuando se exceda este plazo, deberá existir un contrato de destino específico –por ejemplo, extranjeros que lleguen a Buenos Aires por motivos de trabajo o estudio– que certifique el destino específico para el cual se destinará el inmueble y deberá cumplirse en un plazo de menos del mínimo (art. 1199 parte final del Código Civ. y Com.) Y si es para vivienda y se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, tiene una vigencia de tres años.
Los agentes inmobiliarios y los sitios web tienen cada vez más ofertas de venta y alquiler de propiedades en dólares.
El problema es que la Ley actual vino a quebrar el mercado: “El dueño ve que en tres 3s hay un 13% de inflación y que un departamento igual al suyo, que vale $100.000 mensuales, en su mismo edificio se arrendó en $130.000. mucha gente lo alquila temporalmente, cada tres meses, y lo renueva entre 20 o 25%, en contratos en pesos«, advierte DiMaggio.
Es que genera tanta demanda y poca oferta que muchos propietarios actúan a sabiendas de dicha escasez: “Optan por realizar contratos de corta duración para mantener una renovación constante de los montos mensuales. por encima de la inflación y fuera de los valores de un alquiler tradicional«, refuerza Azpiazu.
Y es comprensible que traten de «protegerse de una inflación desorbitada y decidan pactar alquileres en dólares, eso es lo que suele hacer el mercado de alquileres, pero el riesgo es grande», dice Enrique Abatti, abogado especialista en Bienes Raíces. Law y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Alquileres: hecha la ley…
Entonces, ¿son válidos los contratos realizados en moneda estadounidense? “Siempre hablando del dólar del Banco Nación. Lo que está fuera de ese valor es un acuerdo entre las partes, en azul. Esta es una forma de proteger al dueño porque, básicamente, de un mes para otro sube el dólar oficial y el azul , también”, describe el director de Depa.
De las propiedades que publican en dólares, en algunos contratos piden billete de un dolar; otros actualizados a dólar azul cada mes; Otros ponen un precio y cuando lo alquilan, el día que se firma el contrato, hay un valor de referencia para el resto. Puede ser un contrato convencional”, pero se pone un valor a las azules para no perder por semana según el precio. Aunque son lo mínimo, Hay dueños que publican en dólares y lo pesifican al dólar del Banco Nación y el aumento es en dólares, y otros que publican en dólares y luego lo pesifican al dólar del Banco Nación y lo mantienen en ese valorargumenta DiMaggio.
Marco legal a través del artículo 1187 del Código Civil y Comercial que define lo que es Contrato de arrendamiento Establece que el alquiler debe ser en dinero; por tanto, la moneda extranjera no puede ser aplicable porque el artículo 765 establece que la moneda extranjera es una ‘cosa’. En consecuencia, “quien firma un contrato en dólares no está haciendo un contrato de alquiler, sino un contrato sin nombre”, explica Abatti.
El precio de alquiler representa más del 50% del salario promedio y ahora se ofrecen en dólares.
Por otro lado, si se quiere pagar en pesos al tipo de cambio oficial”, tampoco es posible porque la Ley de Arrendamientos vigente en su artículo 14 establece que el contrato de arrendamiento de vivienda se indexa una vez al año por el índice del Banco Central de la República Argentina.“, agrega. Y aunque los contratos se están haciendo en dólares, aclara que es una mala práctica: «El propietario se arriesga a que el arrendatario le pida judicialmente que cumpla con la Ley 27551, por lo tanto, hay que establecerlo con peritos. Y eso lleva años».
la figura del puesta en libertad bajo fianza (préstamo inmobiliario), que, Como es gratuito, se complementa con un contrato mutuo (préstamo de dinero) para suplantar el precio del alquiler. Con carácter general, “el acreedor no es el depositante para evitar que se descubra la simulación y, al respecto, existen sentencias jurisprudenciales que han dictaminado que se trata de un contrato de arrendamiento simulado para el comodato y mutuo, lo que conlleva responsabilidades pecuniarias para el propietario”. e incluso al redactor de los contratos”, concluye el experto.
Con información de Telam, Reuters y AP