El regreso de los créditos hipotecarios UVA en 2024 generó esperanzas entre miles de argentinos que sueñan con casa propia. Sin embargo, la realidad actual plantea un escenario desafiante: Tasas más altas, requisitos más estrictos y un dólar que aumenta el precio de los inmuebles día a día. ¿Cuánto hay que ganar realmente para acceder a un crédito hipotecario en Argentina?
Banco Nación digitalizó sus créditos hipotecarios
El Banco de la Nación, líder indiscutible del mercado con más de 20.000 préstamos concedidos, anunció el 12 de enero una novedad importante: Todo el proceso de evaluación y aprobación de créditos hipotecarios se volvió 100% digital. Según informó la entidad a través de un comunicado oficial, los clientes pueden iniciar su solicitud, cargar toda la documentación necesaria y recibir una oferta específica con importe, tarifa y plazo en menos de 24 horas. Todo el trámite se realiza a través de la página web institucional y la plataforma de homebanking, sin necesidad de acudir a sucursal. Esta modernización busca agilizar un proceso tradicionalmente burocrático y lento, aunque no modifica los requisitos sustantivos para acceder al financiamiento.
El dólar encarece el sueño de tener casa propia
El contexto macroeconómico jugó en contra de quienes planean comprar. El alza del tipo de cambio encareció significativamente los inmuebles si se miden en pesos, principal moneda en la que se cobran los salarios. Un ejemplo ilustra claramente este fenómeno: en junio de 2024, con el dólar cotizando a 1.200 dólares, un presupuesto de 100 millones de dólares permitía propiedades valoradas en aproximadamente 83.300 dólares. Hoy, con una moneda de alrededor de 1.485 dólares, ese mismo capital apenas alcanza para 67.340 dólares, una reducción significativa del poder adquisitivo. Esta dinámica del tipo de cambio presiona tanto a los compradores como a los vendedores, generando incertidumbre sobre el momento adecuado para completar las operaciones.
Tasas en aumento y puntuación más exigente
El aumento de precios no se limita al precio de las propiedades. Los tipos de interés también han experimentado aumentos considerables en los últimos meses, junto con un endurecimiento generalizado de los criterios de evaluación crediticia. Algunas entidades ya elevaron su Tasa Nominal Anual (TNA) al 17%, el nivel más alto registrado en lo que va de este ciclo crediticio UVA. Por su parte, el Banco Nación elevó su tasa del 5% al 6%, aunque sigue siendo la más competitiva del mercado. Pero el cambio más significativo está en los requisitos de calificación crediticia. Los bancos exigen perfiles financieros prácticamente perfectos: historial de pagos impecable, ingresos demostrables y estables, y ausencia total de deudas impagas o atrasos.
Las razones detrás del aumento de las demandas
Las razones detrás de esta política más restrictiva son múltiples. Los bancos enfrentan dificultades para obtener la financiación necesaria que les permita prestar grandes sumas de dinero a plazos de 20 o 30 años. A esto se suma la persistente incertidumbre económica y un alto riesgo país que mantiene al sistema financiero en permanente estado de alerta. La combinación de estos factores genera un círculo vicioso: menos fondos disponibles implica una mayor selectividad, lo que reduce el monto de crédito otorgado y distancia el acceso a la vivienda de grandes sectores de la población.
Tabla de ingresos mínimos por entidad bancaria
Cada banco establece sus propios requisitos de ingresos mensuales. Estos son los valores actualizados:
- Banco Credicoop: ingreso mínimo de $3.000.000.
- Banco del Sol: requiere al menos $1,000,000 por mes.
- ICBC: Solicita ingresos iguales o superiores a $1.100.000.
- BBVA: establece un mínimo equivalente a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles ($ 1.288.800 según valores vigentes). Para acceder a su tasa preferencial del 8% los ingresos deben superar los $5.000.000.
- Santander: Pide $1.540.000 para vivienda permanente y $1.700.000 para vivienda no permanente.
- Supervielle: Requiere ingresos superiores a $5.000.000.
Más allá de estos suelos mínimos, hay una regla fundamental que todo solicitante debe conocer: el pago inicial del préstamo hipotecario no puede superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar que solicita el préstamo. Esto significa que no alcanza para cubrir los ingresos mínimos exigidos por el banco. También deberá comprobarse que la tasa resultante no supera dicho porcentaje, lo que puede limitar el importe máximo a solicitar o exigir ingresos incluso superiores a los establecidos como suelo. Los números revelan una paradoja: Los créditos hipotecarios regresaron al sistema financiero argentino, pero están lejos de ser accesibles a la mayoría de la población. Según datos de INDEC, el salario promedio en Argentina está muy por debajo de los requisitos mínimos establecidos por la mayoría de las entidades bancarias.
El contexto cambiario y financiero genera tensiones simultáneas: por un lado, presiona a los bancos a elevar requisitos y tasas para protegerse del riesgo; Por otro lado, aleja cada vez más a las familias de clase media del acceso a una vivienda propia a través de financiación. Para quienes sí cumplen con los requisitos, la digitalización de procesos como la implementada por el Banco Nación representa una buena noticia. Pero el desafío central persiste: ampliar la base de beneficiarios potenciales en un país donde el déficit de vivienda sigue siendo un problema urgente.
