A pesar de la caída de las ventas, la palanquilla sigue siendo uno de los valores refugio favoritos. Así lo indican las estadísticas: el 13% de los que solicitaron vivienda en España el año pasado fueron inversores, casi el doble que en 2022, según datos de Fotocasa Research. Un perfil que va ganando terreno en un escenario de tipos al alza, precios elevados y rentabilidades atractivas que deja de media este tipo de inversiones, aunque hay ciertos factores que pueden ir en contra de la rentabilidad, como el valor de referencia de la vivienda o el estado de la misma. la granja.
«El precio es un factor determinante, pero muchas veces los compradores no tienen en cuenta otros gastos», advierte Helena Gallardo, presidenta de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios y cofundadora de Nexitum. Por ello, antes de lanzarse a invertir en el sector residencial, es imprescindible realizar un presupuesto que incluya cada uno de los gastos que supondrá la operación, por ejemplo la cuota de comunidad, el seguro del hogar y el impuesto sobre bienes inmuebles y bienes inmuebles (IBI).
En este sentido, debemos prestar especial atención al capítulo fiscal y tener claro que los impuestos pagados variarán dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Al optar por la segunda opción, el comprador quedará exento del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se paga en las viviendas nuevas junto con el IVA (10%). Además, debes tener en cuenta que hay lugares donde se paga más en Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que en otros. «Quizás pueda compensar comprar una vivienda para invertir en Madrid porque en esta comunidad el ITP es del 6%, mientras que en Cataluña es del 10%», afirma el abogado en derecho inmobiliario.
Advierte también de que si la intención es adquirir un local con la perspectiva de solicitar el cambio de uso a vivienda, la inversión puede acabar siendo ruinosa, ya que el IVA en este tipo de inmuebles es del 21% y no del 10%. No obstante, el comprador que adquiera el inmueble como empresa o autónomo podrá deducir este impuesto.
tema controversial
El ITP se pagará en base al valor de referencia si este es superior al valor de compra y venta.
Otro factor que puede acabar inclinando la balanza es el valor de referencia que, a partir de 2022, la Dirección General del Catastro determina cada año a partir del análisis de los precios de las transacciones inmobiliarias realizadas en un documento público. Es importante consultar el valor de referencia -que no debe confundirse con el valor catastral- porque el comprador deberá pagar el ITP en función del valor de referencia si este es superior al precio de compra y venta.
Esta reciente modificación normativa, incluida en la Ley 11/2021 de medidas para prevenir y combatir el fraude, está produciendo situaciones engorrosas. Gallardo denuncia, por ejemplo, el caso real de un ciudadano que hace unos meses adquirió un piso en el casco antiguo de Barcelona por 350.000 euros, pero se vio obligado a pagar el ITP con una base imponible de 546.000 euros, el valor de referencia del bienes inmuebles que figuran en el catastro. Considera que fue «muy injusto», ya que «el piso estaba en un estado desastroso, pero aun así tuvo que pagar 18.000 euros más de lo que había previsto y que no tenía».
En casos como el descrito, toca reclamar ante la administración. «Muchos compradores que han tenido que pagar el valor de referencia -ya que superaba el valor de compra y venta- están recurriendo al catastro», explica. En cualquier caso, primero tendrás que liquidar cuentas con Hacienda y luego reclamar la devolución del importe del impuesto.
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En la misma línea se expresa Francesc Quintana, director general de Vivendex. «En el caso de las plazas de aparcamiento, que también son un activo de inversión, a veces resulta escandaloso». Y sostiene que “las plazas con un valor de mercado muy bajo, porque son pequeñas o tienen una columna que dificulta las maniobras de aparcamiento, tienen un valor de referencia muy alto”. Esto significa que el comprador tiene que pagar el ITP en base a 25.000 euros cuando en realidad el valor de mercado es de 15.000 euros. Por lo tanto, antes de optar por un inmueble como inversión, tendrás que comprobar cuál es su valor de referencia.
Evite pagar más
Comprueba que los contadores que aparecen en el catastro son verdaderos
Aunque es una situación menos común, sobre todo en inmuebles construidos a partir de los años setenta, Gallardo recomienda al comprador de un departamento como inversión comprobar que no existe discrepancia entre los metros cuadrados reales y los que aparecen en el catastro y el Registro de la Propiedad. . la propiedad. “Ojo, porque si en el catastro hay más contadores de los que realmente hay, impuestos como el IBI y las plusvalías se pagarán en base a esos contadores”.
Sin embargo, matiza Quintana, el valor catastral suele incluir tanto los metros cuadrados de la vivienda como los metros cuadrados de las zonas comunes compartidas, lo que «da un valor superior» si se compara con los metros cuadrados de superficie de la vivienda.
Reformas a la vista
Gastos de mejora de la eficiencia energética
De acuerdo con el Real Decreto 235/2013, disponer del certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender un piso. Pero, además, la Unión Europea está trabajando en una directiva que contempla que los edificios existentes sean más eficientes energéticamente y menos dependientes de los combustibles fósiles. E incluso se ha puesto sobre la mesa la posibilidad de que viviendas con calificaciones energéticas muy bajas ya no sean vendibles ni alquilables.
Por ello, Gallardo considera que debes prestar atención al certificado energético de la vivienda que deseas adquirir como inversión, ya que, si es una de las que más energía consume, posiblemente habrá derramas y reformas pendientes por hacer. . Para estos casos también existen las ayudas europeas, aunque los criterios para acceder a ellas, lamenta Quintana, son «difíciles de cumplir».
Procedimiento esencial
Consulta siempre la calificación urbanística.
Otro aspecto crucial antes de acudir al notario para firmar las escrituras de la nueva propiedad es comprobar la calificación de la vivienda, ya que esto puede limitar la realización de obras e incluso imposibilitar la obtención de una hipoteca. Asimismo, conviene informarse si el inmueble está afectado por algún planeamiento urbanístico y si, por ejemplo, está previsto el retranqueo de fachada. «Si sobresale del trazado de la vía, el ayuntamiento puede suspender la licencia de rehabilitación y [el edificio] sujeto a expropiación para demolerlo», explica el director general de Vivendex.
Por otro lado, es recomendable solicitar el certificado ITE (Inspección Técnica de Edificios) y comprobar que el inmueble ha pasado la inspección y, en caso contrario, averiguar qué tipo de mejoras hay que realizar para obtener el certificado de idoneidad. En este sentido, hay que prever «importantes sobrecostes» si es necesario cambiar un ascensor, solucionar un problema de aluminosis o carbonatación en el inmueble, rehabilitar patios y tejados o sustituir bajantes de fibrocemento. “Lo ideal para hacer estas comprobaciones es visitar la vivienda con un arquitecto técnico o ingeniero constructor”, aconseja Quintana.
Alta rotación de inquilinos
La mala convivencia vecinal puede reducir la rentabilidad de la operación.
Finalmente, no está de más realizar una serie de averiguaciones sobre el barrio; Procurar que la convivencia en el edificio sea buena y que no haya problemas de ruido. De lo contrario, el comprador se expone a una mayor rotación de inquilinos. “Y cuando esto pasa siempre se pierde rentabilidad, porque se tarda un poco en encontrar otro inquilino, hay que repintar la casa y adaptarla de nuevo”, argumenta el presidente de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios.
“Recuerdo el caso de una casa que tenía una escuela de música debajo y se vendió porque no estaba insonorizada. “Llevaban años así”, comenta a modo de ilustración, “o el de una cafetería monísima que de madrugada se convertía en discoteca”. After del barrio».
Por todo ello, los expertos recomiendan hablar con los vecinos, asegurarse de si existen limitaciones en el uso de la vivienda -por ejemplo, como coliving o apartamento turístico- y consultar las actas y normas de la comunidad antes de dar un paso en falso. el terreno de inversión inmobiliaria que puede resultar muy costosa.
Lista de verificación antes de comprar una casa
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