Los estadounidenses coinciden en que se debe hacer algo para resolver la crisis inmobiliaria. El precio medio de venta de viviendas en Estados Unidos ha aumentado más del 30% desde la pandemia. Millones de personas están ahora fuera del mercado debido a los precios.
Un aspecto central pero pasado por alto de la crisis de la vivienda es que en realidad se trata de una crisis de tierras. Resolver el problema de la tierra –desde su escasez hasta regulaciones excesivas sobre su uso y precios elevados– requiere a su vez una reforma de las políticas locales.
El precio del suelo ha aumentado incluso más rápido que el de la vivienda y ahora representa alrededor del 40 por ciento del valor de la propiedad. En un número creciente de ciudades y áreas metropolitanas de Estados Unidos, los precios de la tierra representan más de la mitad del valor de las propiedades, y en áreas como San José y Los Ángeles, representan aproximadamente las tres cuartas partes del valor de la tierra.
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Otros factores económicos y sociales importantes también han contribuido al malestar inmobiliario, como retrasos en la construcción, altas tasas de interés, mudanzas y trabajo remoto durante una pandemia. Estas megatendencias han alimentado los trastornos inmobiliarios a nivel mundial. Muchos países del mundo desarrollado, como Australia, Canadá, los Países Bajos y el Reino Unido, están experimentando escasez de viviendas y precios en rápido aumento, al igual que Estados Unidos.
Pero las diferencias en la gravedad de la crisis inmobiliaria entre las economías desarrolladas ilustran la importancia de las políticas –y los precios– en torno a la tierra. Tomemos como ejemplo el Reino Unido, que se enfrenta a precios vertiginosos y a un déficit de 4,3 millones de viviendas, más grave en las zonas más dinámicas y solicitadas. El Reino Unido tiene una planificación urbana discrecional, caso por caso, en lugar de una planificación basada en reglas, lo que significa que tanto los planificadores como los ayuntamientos pueden rechazar los planes de construcción. Esto otorga a los ayuntamientos un papel político a la hora de decidir qué proyectos ganan o pierden y anima a los residentes a ejercer presión para proteger sus intereses particulares. Como resultado, la mayoría de las viviendas se construyen en zonas donde es más fácil sortear esta dinámica, como las zonas urbanas remotas. Y los precios de la tierra siguen aumentando.
Los Países Bajos también albergan un mercado inmobiliario inasequible. Como en el Reino Unido, las leyes de zonificación locales inhiben la construcción. Los largos procedimientos de zonificación y las estrictas leyes ambientales, defendidas por antiguos habitantes de las ciudades que poseían propiedades antes de que se volvieran inasequibles, están frenando las nuevas construcciones. La política agraria también se ha vuelto nacional. Varios gobiernos reformaron leyes para permitir a los inversores adquirir viviendas a gran escala y ofrecer exenciones fiscales a las hipotecas, lo que fomentó la propiedad múltiple de viviendas.
Japón tomó un camino diferente. Hace 30 años, los precios inmobiliarios en Tokio eran los más caros del mundo. No más. La asequibilidad no se debe a la disminución de la población. Aunque la población del país en su conjunto se ha estabilizado, la población del gran Tokio ha aumentado en 4 millones de personas en los últimos 30 años. Por el contrario, la zonificación urbana es sencilla. Hay 12 tipos de zonas, cada una definida por un nivel de molestia que permiten, que va desde residencial hasta industrial. Si el tipo de edificio no supera el nivel de molestia, entonces se puede construir todo. Esto evita mucho trabajo de planificación y consentimiento para sitios individuales y hace que sea mucho más fácil aumentar la densidad de viviendas donde la demanda es mayor.
Estados Unidos se parece más al Reino Unido y los Países Bajos en su política agraria que a Japón. La mayoría de las localidades, especialmente las ciudades, están sujetas a regulaciones territoriales bizantinas y restricciones de zonificación que hacen que la construcción de viviendas sea lenta y costosa. Algunos de ellos tienen sus raíces en cambios raciales y demográficos politizados que los propietarios existentes intentaron evitar mediante regulaciones restrictivas sobre el uso de la tierra que la Corte Suprema autorizó a partir de la década de 1920. Las fortalezas en bienes raíces apoyan a los propietarios, pero también sirven para mantener alejadas a otras personas. El problema con este aspecto inherentemente exclusivo de la propiedad para el mercado inmobiliario más amplio surge cuando se topa con grandes movimientos de población, la simpatía de un gobierno local o nacional, o ambos.
Eliminar las barreras regulatorias al uso de la tierra eliminará parte de la dimensión política del uso de la tierra. Para fomentar estas reformas, los gobiernos estatales y federales deberían proporcionar financiación e incentivos para que las ciudades y municipios emprendan reformas estructurales de zonificación. Esto, a su vez, podría liberar más terreno para el desarrollo y al mismo tiempo reducir los precios y estabilizar el mercado inmobiliario.
Miguel Alberto es profesor de ciencias políticas en la Universidad de Chicago y un experto de renombre internacional en cuestiones agrarias. Es el autor del libro, Poder territorial: quién lo tiene, quién no y cómo determina el destino de las sociedades. Puedes seguirlo en Twitter/X @mikealbertus
Las opiniones expresadas en este artículo son las del autor.
