En medio del distrito de negocios de Hong Kong, en el lugar de un antiguo aparcamiento, una nueva e inusual incorporación al famoso horizonte de la ciudad se acerca a su fecha de inauguración.
Henderson es un edificio de oficinas de 36 pisos de Zaha Hadid Architects y lleva el nombre de Henderson Land Development, un desarrollador controlado por una de las cuatro grandes dinastías inmobiliarias de Hong Kong. Su estructura curvada está inspirada en el símbolo de la ciudad, el capullo de la flor bauhinia. Sólo el coste de adquirir el terreno fue de 3.000 millones de dólares.
Los inquilinos anunciados hasta ahora incluyen la casa de subastas Christie’s, el relojero suizo Audemars Piguet y la firma de capital privado Carlyle. «Hasta donde yo sé, The Henderson parece aceptar sólo inquilinos de primera calidad», dice Ricky Tsang, director de calificaciones corporativas de S&P.
Pero según tres agentes inmobiliarios familiarizados con el proyecto, actualmente sólo tiene inquilinos en alrededor del 60 por ciento de su superficie alquilable. En el Cheung Kong Center II de 41 pisos, en construcción a una cuadra de distancia, los agentes dicen que las tasas de ocupación se estancaron en alrededor del 10 por ciento en marzo mientras se prolongaban las negociaciones con posibles inquilinos.
Henderson Land confirmó el nivel de ocupación actual, pero dijo que el proyecto «fortalecería aún más la posición del grupo en el distrito comercial central de Hong Kong y agregaría [our] flujo de ingresos recurrente”. CK Asset, el desarrollador detrás de Cheung Kong Center II, no respondió a las preguntas sobre el alquiler.
Según Cushman & Wakefield, los alquileres de oficinas de primera en todo Hong Kong han caído casi un 40 por ciento desde su máximo en 2019, y las cifras del gobierno muestran tasas de desocupación en un nivel récord del 16 por ciento. En este contexto poco prometedor, C&W predice que aproximadamente 6,7 millones de pies cuadrados de nuevo espacio de oficinas (14 veces la superficie bruta de The Henderson) se lanzarán al mercado durante los próximos cinco años.
El mercado de alquiler de oficinas de primera categoría de la ciudad “no ha tocado fondo”, afirma Fiona Ngan, jefa de servicios al ocupante de Colliers Hong Kong. “Muchas empresas multinacionales están reduciendo su tamaño, impulsadas por una economía débil. . . y las empresas de China continental no están entrando en el [quick pace] como se esperaba anteriormente debido a limitaciones presupuestarias”.
Es una historia similar en el mercado residencial. Los datos del gobierno muestran que el número de unidades terminadas pero no vendidas ha aumentado un 134 por ciento desde 2018 y los precios han caído aproximadamente una cuarta parte desde su máximo en 2021. El año pasado, el precio medio de la propiedad en Singapur superó al de Hong Kong.
Los bienes raíces siguen siendo muy importantes en Hong Kong. Así es como muchas de las familias empresarias de alto perfil del territorio construyeron sus fortunas. El índice bursátil de referencia Hang Seng contiene 12 grupos inmobiliarios o de construcción y las subastas periódicas de terrenos urbanizables propiedad del gobierno recaudan sumas importantes para los administradores del territorio.
La torre Henderson de 36 plantas en Hong Kong está prácticamente terminada, pero se dice que todavía faltan inquilinos para alrededor de un tercio de su superficie alquilable © Paul Yeung/Bloomberg
Hong Kong ha experimentado crisis del mercado inmobiliario antes: los precios residenciales se redujeron a más de la mitad después de la crisis financiera asiática de finales de los años 1990, por ejemplo. Pero invariablemente se han recuperado, a menudo de manera espectacular.
Algunos expertos en bienes raíces temen que esta vez las cosas sean diferentes. La noción de tasas de interés estadounidenses “más altas durante más tiempo” (los costos de endeudamiento en Hong Kong están vinculados a éstas a través de su vinculación monetaria al dólar) surgió tras tres años de duras políticas de cero Covid y una represión contra la disidencia que ha hecho que algunas empresas internacionales y Algunos residentes locales consideran irse.
“Tanto los precios residenciales como los alquileres de oficinas tendrán dificultades para recuperarse como lo hicieron [once] lo hizo”, predice el analista de la UBS Mark Leung.
Hong Kong es muy alto La densidad de población, la topografía desafiante y el dinamismo económico lo han convertido durante mucho tiempo en uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo.
Su auge inmobiliario más reciente, impulsado por las bajas tasas de interés y la creciente demanda de empresas e individuos de China continental, fue también uno de los más duraderos.
Los familiares de los magnates, los agentes inmobiliarios y los economistas hablan de una era “loca” en la década de 2010, donde los precios de las viviendas y los alquileres de las oficinas de primera categoría se dispararon, impulsados por los fuertes mercados de capitales de la ciudad y los grandes inversores.
Los alquileres comerciales en el distrito comercial central de Hong Kong se dispararon a un récord de 166 dólares de Hong Kong por pie cuadrado al mes a finales de 2018, según datos de C&W, después de un aumento de casi el 20 por ciento en tres años. Los precios residenciales aumentaron un 500 por ciento entre 2003 y 2021, según Centaline.
Pero la corrección está ganando ritmo. Los alquileres comerciales han bajado un 37 por ciento en promedio desde ese pico. “La cultura del trabajo desde casa no ha afectado directamente los alquileres de oficinas en Hong Kong”, dice Ada Fung, jefa de servicios de transacciones y asesoramiento de CBRE Hong Kong, en contraste con otras ciudades comerciales globales. “Una de las principales razones fue la [weaker] sentimiento empresarial”.
Cuando las reglas cero Covid de Hong Kong llegaron a su fin en diciembre de 2022, la Reserva Federal de EE. UU. ya había aumentado las tasas de interés siete veces, aumentando el costo de los préstamos tanto para los promotores como para los compradores de viviendas.
La represión política de Beijing ha llevado a algunas empresas multinacionales, que ya buscan reducir costos, a reconsiderar su posición en Hong Kong. La propia economía de China también se ha desacelerado, lo que ha disminuido el interés de las personas y empresas chinas ricas en invertir en la ciudad.
Ngan, de Colliers, señala que muchas empresas chinas ya no realizan ofertas públicas iniciales en Hong Kong, “lo que genera una presión cada vez mayor para las empresas profesionales relevantes, como las firmas legales. . . y varios de ellos están reduciendo su tamaño”.
Por ahora, el alquiler de oficinas en el CBD de Hong Kong sigue siendo alrededor de un 35 por ciento más alto que el de Marina Bay en Singapur, según la UBS. Ngan se pregunta si un retorno a los picos anteriores sería sostenible.
En el mercado residencial, los precios cayeron en cada uno de los 10 meses comprendidos entre mayo de 2023 y febrero de 2024. En ese momento, Hong Kong abolió todos los derechos de timbre adicionales, que en su punto máximo fueron del 30 por ciento para los no residentes. Los precios subieron un 1 por ciento intermensual en marzo.
Los hongkoneses cruzan la calle en la zona central de la ciudad. Los alquileres comerciales en el distrito financiero de Hong Kong han caído desde un nivel récord en 2018 © Paul Yeung/Bloomberg
Pero los analistas y agentes dicen que las tasas de interés deben bajar mucho -o los rendimientos de las propiedades deben aumentar- para que los bienes raíces vuelvan a ser atractivos para la inversión. Gary Ng, economista senior de Natixis, se pregunta por qué alguien compraría propiedades que rinden alrededor del 3 por ciento cuando “se puede obtener fácilmente el 5 por ciento” de los depósitos a plazo bancario.
Los promotores en Hong Kong han estado ofreciendo descuentos del 15 por ciento o más para unidades recién construidas para compensar los crecientes inventarios de pisos no vendidos, presionando al mercado de viviendas de segunda mano.
Alrededor de 140.000 residentes abandonaron Hong Kong en los dos años hasta 2022, lo que redujo el grupo de compradores, mientras que los chinos ricos han estado mirando cada vez más a ciudades como Tokio en busca de inversiones inmobiliarias de “refugio seguro” a medida que Beijing refuerza su control sobre Hong Kong.
Según estimaciones de la UBS, se espera que los precios de la vivienda bajen hasta un 5 por ciento más este año. Morgan Stanley afirma que esto podría provocar una «gran caída de los beneficios de los promotores inmobiliarios de Hong Kong con una alta exposición al inventario residencial».
También tendría implicaciones para el gobierno del territorio. Las ventas de terrenos para desarrollo representaron hasta una quinta parte de los ingresos totales del gobierno en los años de auge. Pero las subastas recientes han sido decepcionantes: una señal, según los analistas, de que los promotores están perdiendo confianza.
Según JLL, el número de licitaciones fallidas para terrenos residenciales en 2022 y 2023 superó el total de los siete años anteriores, y en el último trimestre del año fiscal no se ofrecieron licitaciones para terrenos residenciales o comerciales debido a la débil demanda.
Para los hongkoneses más jóvenesque todavía viven con sus padres o hacinados en bloques de viviendas públicas lejos de las zonas centrales, una vivienda más barata sería bienvenida.
El precio medio de la vivienda en la ciudad es casi 19 veces el ingreso medio anual de un hogar según los datos más recientes del Urban Reform Institute, mucho más alto que aproximadamente cinco veces en Singapur, el Reino Unido o los Estados Unidos.
Las condiciones de vida han empeorado a medida que los pisos nuevos se han vuelto más pequeños y los precios más inasequibles. El espacio habitable per cápita de Hong Kong es de sólo 170 pies cuadrados, según los últimos datos del gobierno.
A medida que las tasas de interés subieron y los precios de las viviendas cayeron, el número de prestatarios con patrimonio negativo alcanzó un máximo de 20 años de alrededor de 32.000 casos a finales de marzo.
Más de una cuarta parte de la población de Hong Kong vive en viviendas públicas, pero el tiempo promedio de espera para los nuevos solicitantes se acerca ahora a los seis años. A medida que se amplía la brecha de riqueza de la ciudad, muchos han recurrido al alquiler de pequeñas unidades de vivienda privadas subdivididas; Más de 200.000 personas, de una población de 7,5 millones, viven ahora en lo que se ha denominado “pisos ataúd”.
Una vista del horizonte de Hong Kong. La represión política de Beijing ha llevado a algunas empresas multinacionales a reconsiderar su posición en la ciudad © Dale De La Rey/AFP/Getty Images
Ken Lui, un inversor de Hong Kong de 42 años que hizo su fortuna con propiedades residenciales, ahora posee o administra alrededor de 400 apartamentos divididos en 1.700 unidades subdivididas. “Hong Kong no tiene suficiente oferta de viviendas. . . para acomodar a todas las familias”, dice. «Un apartamento dividido en tres unidades más pequeñas puede acomodar a dos familias más».
Los alquileres mensuales de viviendas subdivididas eran en promedio de unos 700 dólares por unidad, según mostraron datos del gobierno, y más de la mitad de estas unidades tenían un tamaño de entre 75 y 140 pies cuadrados.
El gobierno de Hong Kong está tratando de ampliar la vivienda asequible, en línea con el impulso hacia la “prosperidad común” propugnado por el presidente de China, Xi Jinping. Los funcionarios de la Oficina de Enlace, la presencia oficial de Beijing en Hong Kong, también han estado observando el mercado inmobiliario de la ciudad, según dos personas familiarizadas con el asunto.
Un enfoque más práctico en una de las economías más libres del mundo probablemente “fortalecería las políticas de vivienda pública. . . y al mismo tiempo se restablece la confianza y los precios de la vivienda en el sector privado”, afirma Lim Tai Wei, investigador adjunto del Instituto de Asia Oriental de la Universidad Nacional de Singapur.
Incluso algunos miembros de las propias familias de los magnates inmobiliarios admiten que los precios inmobiliarios de la ciudad se habían vuelto excesivamente altos. “Hong Kong es muy pequeño”, dice Poman Lo, profesora adjunta de la Universidad de Ciencia y Tecnología de Hong Kong, que también es nieta del fundador de Great Eagle Holdings, Lo Ying-shek, y directora de varias empresas del grupo.
“No creo [even] El gobierno de Hong Kong quiere que los precios vuelvan a ser los de antes”, afirma.
En las salas de juntas de Los grandes promotores inmobiliarios de Hong Kong (Henderson Land, CK Asset, Sun Hung Kai Properties y New World Development) están cada vez más preocupados por la corrección.
Los precios de sus acciones han caído entre un 15 y un 58 por ciento durante el año pasado, en un contexto de una caída del 9 por ciento en el índice de referencia Hang Seng de la ciudad.
Varios gastaron mucho en tierras antes de que los precios comenzaran a caer; Aparte del sitio de su edificio homónimo, Henderson Land pagó una cifra récord de 6.500 millones de dólares por un terreno frente al mar en Central en 2021, mientras que su rival Sun Hung Kai gastó 3.200 millones de dólares en 2018 por parte del terreno que alguna vez ocupó el aeropuerto de Kai Tak, que cerró. en 1998.
Los analistas dicen que regresa…
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