La Ley de Vivienda cumple hoy un año de vigencia con más sombras que luces. La norma estatal que el Gobierno de coalición aprobó no sin retrasos y problemas con el objetivo de garantizar el derecho a una vivienda digna y en condiciones asequibles cierra su primer aniversario sin haber contenido la subida de los alquileres, con sus precios en máximos históricos, incluso en Cataluña ( la única comunidad autónoma donde se aplica el control de alquileres desde hace dos meses. También hay una fuga hacia otras opciones de alquiler, como el alquiler por temporada y por habitaciones, que no están sujetos a las mismas limitaciones. El sector privado exige una rectificación mientras el ministerio pide. para el tiempo.
La Ley de Vivienda es estatal pero no se aplica por igual en todo el territorio. La norma contiene un conjunto de medidas para reequilibrar un mercado, aunque los precios no dejan de crecer. A falta de datos oficiales (el ministerio está creando un departamento de datos para ofrecer estadísticas públicas) las referencias las fija el portal Idealista, propiedad del fondo sueco EQT. El balance es abrumador: en el último año el mercado del alquiler en España ha experimentado un incremento de precios del 13% de media, hasta el máximo de la serie histórica.
El Gobierno prepara cambios en los alquileres de temporada para evitar que se camuflen los contratos tradicionales
El aumento es aún mayor en las zonas con mayor demanda. En Cataluña y Andalucía los precios del alquiler residencial han aumentado un 13%, mientras que en la Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana han aumentado un 16%. El ranking lo encabeza Baleares, donde las rentas son un 17% más altas.
En las dos principales ciudades del país, los precios también han aumentado hasta alcanzar récords históricos. En Madrid los inquilinos pagan una media de 19,2 euros por metro cuadrado, mientras que Barcelona sigue siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 21,1 euros por metro cuadrado. Este es un promedio, en las zonas codiciadas los alquileres son más altos.
La medida más importante con efecto directo en el precio de los alquileres y uniforme en toda España es la prohibición de subir el precio de los contratos de alquiler más de un 3% este año (en 2023 fue del 2%). Aún así, los alquileres no dejan de subir mes tras mes, prácticamente.
La Ley de Vivienda acaba de ser avalada casi en su totalidad por el Tribunal Constitucional esta semana, pero no se está desplegando en su totalidad en todo el territorio. Las trece comunidades autónomas gobernadas por el PP han llamado a boicotear la normativa por los efectos negativos que, a su juicio, provocan los controles de precios. Cataluña es el único lugar donde se ha declarado una gran zona tensionada, que afecta a 140 municipios, con otros 131 en proceso de incorporación. La consecuencia más notable de la decisión afecta a los precios, que están limitados desde marzo y, por tanto, no pueden aumentar cuando se renueva el contrato. Para los grandes propietarios, con más de cinco propiedades, se aplica el índice de renta estatal. Los sindicatos de inquilinos aseguran que es pronto para hacer balance, aunque añaden que se están produciendo renegociaciones a la baja de los contratos.
Los precios han aumentado un 13% en Cataluña, un 16% en Madrid y un 17% en Baleares desde abril de 2023.
Pero la ley está hecha, la trampa está hecha. Para intentar sortear las limitaciones de la Ley de Vivienda, un número importante de propietarios está recurriendo a otro tipo de contratos que tienen una legislación más laxa, lo que implica que se está reduciendo la oferta tradicional. Las filtraciones se están produciendo principalmente hacia el alquiler por temporadas y por habitaciones, dos formatos en los que no hay control de precios y el inquilino tiene menos derechos. Según la Agencia de Negociación del Alquiler, uno de cada cuatro contratos de alquiler habitual ha cambiado a temporal o residencial en el último año. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias reduce la transferencia al 21%.
El Gobierno conoce perfectamente estas maniobras para eludir la Ley de Vivienda y está trabajando en una normativa específica para limitar los alquileres de temporada para que los alquileres tradicionales no puedan camuflarse en ellos. Entre las medidas sobre la mesa está exigir a los inquilinos temporales que presten causalidad en su contrato, es decir, acreditar el trabajo temporal que realizarán, tener vivienda habitual y que los gastos inmobiliarios no corren a cargo del inquilino. El Gobierno también ha acelerado el registro de apartamentos turísticos para frenar el fraude.
Barcelona sigue siendo la ciudad con los alquileres más caros: 21,1 €/m2; en Madrid pagas 19,2€/m2
El Ministerio de Vivienda asume la delicada situación, pero mantiene el objetivo de incrementar el parque en 184.000 nuevos inmuebles en 2027. La ministra Isabel Rodríguez asegura que durante la pasada legislatura “se sentaron las bases para construir el quinto pilar del Estado de Bienestar”. . Su misión ahora es “levantar el techo”. Para ello, exige “una alianza país por la vivienda”.
Las empresas están dispuestas a participar de esta alianza, pero exigen cambios en la Ley de Vivienda. “No es la solución”, afirma Beatriz Toribio, portavoz de los promotores; Hay un problema de suministro y producimos menos de la mitad de las viviendas que necesitamos desde hace años”. “Para ello son fundamentales unos estándares acordados, una regulación estable y hacer del residencial un mercado atractivo para la inversión nacional e internacional”, concluye. PSOE y empresarios intentaron impulsar esta semana la reforma de la Ley del Suelo, pero fracasaron en su primer intento.
Michaela Kauer: “El modelo de Viena se puede aplicar en España”
Michaela Kauer, fue teniente de alcalde de Viena y trabaja en Bruselas. Es una firme defensora del modelo de vivienda de Viena. En la ciudad austriaca llevan más de cien años priorizando la vivienda asequible para la población. Nueve de cada diez inmuebles tienen precio regulado y sólo el 10% están libres. “La clave es que el sector de la vivienda goza de una gran protección”, explica Kauer, de visita en Madrid, a La Vanguardia. Al mismo tiempo, año tras año aumentan la oferta de inmuebles, con 7.000 viviendas más durante 2023. La consecuencia la sienten las familias y los jóvenes: en Viena pagan 600 euros al mes por un apartamento de unos 80 metros cuadrados. Imbatible. El experto sostiene que la inversión tiene que ser potente. Sólo el Ayuntamiento de Viena dedica 500 millones de su presupuesto al año a políticas de vivienda. «Todo el mundo paga un poco y por eso la gente sabe que no van a perder su casa», explica Kauer. El de Viena es un modelo único en el mundo, ya que, a pesar de una fuerte intervención en el mercado, el capital privado no ha sido expulsado. ¿Es posible aplicar estas políticas en España? “Sí”, defiende Kauer. “Es un modelo para los centros de las ciudades, pero hay que pensar qué ciudad se quiere hacer. La pregunta es: ¿quieres controlar los precios para que la gente viva o prefieres abrirlo a los inversores?” Para el especialista en vivienda, el cambio demográfico que se está produciendo en Europa y España hará que el alquiler gane peso, por lo que sería importante «flexibilizar el mercado» del alquiler en los próximos años.
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