Miguel Pereda (Madrid, 1963) lleva varias décadas escuchando el mercado inmobiliario y sus ciclos. Lo hace como presidente del grupo inmobiliario Lar y también como vicepresidente de la Socimi Lar, la mayor de España en centros comerciales, con 14 activos valorados en cerca de 1.500 millones de euros.
¿Está el mercado inmobiliario en problemas?
Hemos visto una disociación bastante grande en 2022 y principios de 2023. Los fundamentos son buenos: la vivienda se vende y alquila bien, y los centros comerciales tienen un rendimiento extraordinario. Sin embargo, los cambios macro hacen que el sector se ralentice y que gran parte del capital reconsidere sus supuestos.
¿Desde cuando pasa eso?
Desde la guerra de Ucrania. Esperábamos que, después del covid y con la parte operativa normalizada, hubiera una recuperación más clara, cosa que no se ha producido.
¿Cómo son ahora las diferentes categorías inmobiliarias?
En vivienda, hay una necesidad creciente en todos los ámbitos. La oferta no es suficiente y los precios están subiendo. Más personas están ingresando a los centros comerciales que antes de la pandemia. En oficinas, los expertos son optimistas respecto a los niveles de ocupación y ventas en la mayoría centro. Y en logística, el apetito es francamente saludable. Son parámetros para ser optimistas.
¿Qué efectos tienen la inflación y las subidas de tipos?
Principalmente dos. La primera es que el poder adquisitivo de algunos clientes se resiente. La cuota que puedes pagar es más baja y eso hace que más gente pase de comprar a alquilar. La segunda se refiere al inversionista, para quien las dudas tienen que ver con cómo afecta el costo financiero a los activos apalancados y cuál será el valor de los activos en términos de tasas de retorno de inversión en el futuro. Eso provoca cierta incertidumbre sobre los valores de los activos y el mercado se ralentiza.
“El comercio electrónico no es una amenaza para el sector”
¿Cómo afecta esta situación a la Socimi Lar?
Tenemos el primer vencimiento de la deuda en 2026 y el costo financiero se fija en 1,8%. El riesgo de financiación y el coste financiero son muy bajos.
¿Han sufrido mucho los centros comerciales con el comercio electrónico?
El comercio electrónico alcanzó su punto máximo en la pandemia y desde entonces se ha estabilizado. Puede crecer más en el futuro, aunque afecta a cada categoría de manera diferente. No es lo mismo vender pescado que calculadoras. ¿Quién duele más? A los centros más débiles. Aquellos centros en los que el único motivo para elegir es comprar sufren más con el comercio electrónico, que es una clara competencia para ellos.
¿Ya barriste todo lo que tenías que barrer?
No creo que sea una amenaza para el sector. Es una amenaza para algunos centros comerciales débiles, pero hoy el comercio electrónico se ha convertido en un complemento. Las tiendas tienen que aprender a convivir con un doble canal, físico y digital.
Durante la pandemia, ¿alguna vez pensaste que había llegado el fin de los centros comerciales?
Nunca. Sí pensábamos que lo que iba a hacer la pandemia era acelerar conductas que de todas formas iban a darse.
¿Cómo están ahora los locales comerciales en cuanto a ocupación y rentas?
En visitas estamos prácticamente en los mismos niveles que antes de la pandemia, mientras que en ventas estamos sustancialmente por encima. En ocupación estamos al 96%. Los comerciantes también pagan rentas. El nivel de morosidad es muy bajo. En definitiva, los datos son muy positivos.
¿Por qué fracasan los centros comerciales?
Cómo un centro comercial compite y encaja con el comercio local y la forma de vida en las ciudades es clave. Un centro comercial en el sur de España funciona de manera diferente a uno en el norte. Si cae por debajo de cierto nivel, la recuperación es muy complicada.
¿Y cuáles son las claves del éxito? Que hay un Zara?
En parte sí. En primer lugar, que esté en un lugar adecuado y esté dimensionado de la forma adecuada. Y luego quién está dentro. Si no está bien ubicado y dimensionado, el operador no quiere ir. planificar el mezclado comercial es clave. Hacemos un ranking sobre qué espacio ocupan las cadenas internacionales o nacionales de primer nivel. Eso hace que el central tenga debilidades muy diferentes.
¿Se van a construir más centros o son suficientes?
Creo que hay suficientes y que no tenemos problema de capacidad. Unos pueden cerrarse y otros abrirse, pero no se necesita más.
¿Cómo es la estrategia de Lar?
Primero, tenemos una cartera de activos ganadores, que es de 14. No tenemos centros perdedores. En segundo lugar, tenemos un pasivo muy bien armado, con deuda de bonos verdes larga y barata. En tercer lugar, tenemos una plataforma de gestión extraordinaria. Vamos a explotar los activos de la mejor manera. Y también hacer rotación selectiva para replicar el modelo en otras ubicaciones.
«Limitar los ingresos en general es un error muy grave»
¿Limitar los ingresos por alquileres como ha hecho el Gobierno es una buena solución?
Limitar los ingresos en general para mí es un error muy grave. Creo que es grave, que va en contra de lo que es la esencia misma de lo que es una economía de mercado. Hay colectivos que requieren ayudas especiales que deben ser atendidas, pero probablemente la medida tendrá efectos contrarios a los deseados. No puedo estar más en contra de ella.
¿Cuál es su receta para resolver el problema de la vivienda?
Se ha ido o se va a un modelo restrictivo, cuando la única receta probada a nivel mundial para mejorar la calidad y el precio de la solución habitacional es la flexibilidad y es aumentar la oferta. Sería mejor que hubiera seguridad jurídica, que hubiera más gente que dedicara su actividad y su capital a generar este tipo de productos. Eso es lo que genera competencia en calidad y precio.
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