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Para cada problema complejo, bromeó el satírico estadounidense HL Mencken, hay una respuesta clara, plausible e incorrecta. No podría haber mejor veredicto sobre los controles de alquileres como solución a los problemas del sector privado alquilado de Gran Bretaña.
Es una lástima, entonces, que los políticos laboristas estén enviando señales contradictorias sobre el tema a medida que se acercan las elecciones. Si bien la línea oficial laborista es que los controles de alquileres no son una política del partido, la canciller en la sombra Rachel Reeves declaró recientemente que podría ver motivos para controlar los alquileres en áreas locales, aunque no estaba a favor de un “enfoque general”.
Su comentario se produjo cuando el partido intentó distanciarse de un informe encargado que recomienda que los controles de alquileres se vinculen al menor crecimiento de los salarios locales o al aumento del índice de precios al consumidor. Mientras tanto, Sadiq Khan, alcalde laborista de Londres, pidió en el pasado poderes para congelar los alquileres en la capital del Reino Unido.
La preocupación por quienes se encuentran en la parte inferior del mercado inmobiliario es comprensible. En los 12 meses hasta abril, los alquileres privados en el Reino Unido aumentaron un 8,9 por ciento, muy por encima de la inflación de los precios al consumidor del 2,3 por ciento. El apoyo financiero a quienes luchan contra la espiral de los alquileres se ha ido erosionando progresivamente, mientras que la contracción de la vivienda social desde la venta masiva de viviendas de protección oficial en los años 80 del thatcherismo no se ha revertido.
Sin embargo, la historia del control de alquileres, desde su introducción durante la Primera Guerra Mundial hasta su abandono en 1989, es una lección objetiva sobre la ley de las consecuencias no deseadas.
La combinación de inflación y alquileres controlados después de 1945 significó que los ingresos reales de los propietarios residenciales disminuyeran implacablemente. Esto eliminó su incentivo para invertir en nuevas viviendas alquilables o gastar dinero en el mantenimiento de propiedades existentes.
Los inquilinos no podían mudarse por temor a perder alquileres inferiores a los del mercado y, potencialmente, la seguridad de la tenencia. Esto tuvo consecuencias adversas para la movilidad del mercado laboral y condujo a un uso despilfarrador del parque de viviendas, ya que la reducción de personal en la vejez implicaba una grave penalización financiera.
El naufragio del sector privado alquilado alcanzó su apogeo en las décadas de 1960 y 1970 con la gran ola de gentrificación en los centros urbanos de Gran Bretaña. En ocasiones, esto fue retratado en los medios de comunicación como un proceso benigno mediante el cual jóvenes profesionales emprendedores se trasladaron a barrios deteriorados y los convirtieron en lugares más saludables y seguros.
En realidad, la gentrificación tuvo que ver con el arbitraje financiero. En una investigación publicada en The Times en 1973, mostré cómo dos comerciantes inmobiliarios poco conocidos con un imperio empresarial privado de unas 500 empresas habían comprado grandes extensiones de Islington, Camden Town, Fulham y otras partes del centro de Londres. Lo que ellos y otros especuladores estaban haciendo era explotar la diferencia entre el bajo valor de mercado de las propiedades con inquilinos protegidos y el valor mucho más alto de las propiedades con posesión desocupada.
Los especuladores emplearon «winklers», o testaferros, para inducir a los inquilinos a desalojar, por medios justos o malos. Esto sembró el miedo y la angustia entre los inquilinos y al mismo tiempo alteró a las comunidades. El furor que siguió a estas revelaciones llevó a Richard Crossman, el Ministro de Trabajo cuya Ley de Alquileres de 1965 buscaba refinar el sistema de control de alquileres, a declarar que la ley no había protegido a los inquilinos.
Cuando se desregularon los alquileres en 1989, la participación del sector privado en alquiler en el parque de viviendas había caído a una décima parte, frente a nueve décimas en 1915.
La lección aquí es que los controles de alquileres, con sus incentivos perversos, son una distracción de la realidad de que la crisis de asequibilidad de la vivienda se debe principalmente a los altísimos precios de la tierra. John Muellbauer, de la Universidad de Oxford, ha descubierto que más del 70 por ciento del valor de las viviendas reside en el valor del terreno.
La vía más fructífera para el Partido Laborista sería, por tanto, abordar la actual mezcolanza de impuestos a la propiedad que favorecen fuertemente la ocupación por propietarios frente al alquiler. Indique la recomendación de la OCDE, respaldada por Muellbauer, de pasar de los impuestos a las transacciones sobre la propiedad a impuestos anuales sobre el valor de la tierra, con un aplazamiento apropiado para los hogares con escasez de efectivo.
Además de ampliar la (actualmente limitada) base impositiva, esto tiene el potencial de mejorar la movilidad laboral, reducir la desigualdad regional, asegurar una mayor proporción de ganancias inesperadas en planificación para el público y frenar los auges crediticios basados en la propiedad que desplazan inversiones más productivas. Debe calibrarse para fomentar la ecologización del parque de viviendas.
Intentos anteriores de incluir el impuesto sobre el valor de la tierra en la agenda se han estancado ante la ruidosa oposición de los intereses terratenientes. Sigue siendo difícil, sin duda, para los conservadores. Pero ¿por qué esto debería asustar al Partido Laborista resurgido, con el viento a favor? Los premios son muchos y ricos.
john.plender@ft.com
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