El estado de Sydney como una de las ciudades más vibrantes del mundo recibió un golpe el año pasado cuando la Comisión de Productividad de Nueva Gales del Sur advirtió que estaba en peligro de convertirse en «una ciudad sin nietos».
La revelación de que Sydney perdió 70,000 personas de 30 a 40 años entre 2016 y 2021, el doble del número que llegó, desencadenó las alarmas, con personas en edad laboral empujadas o a un precio de vivir en la ciudad del puerto. La crisis de vivienda de larga data alcanzó el punto de ebullición a medida que su punto de vista de los temores de que los jóvenes nunca podrían permitirse comprar una casa en la ciudad, con el precio medio que alcanza los $ 1.6MN ($ 1MN) el año pasado. Esto fue superado por las preocupaciones de que los jóvenes no podrían vivir en Sydney en absoluto, ya que los alquileres globalizaban un 8 por ciento en 2023 y otro 5 por ciento en 2024.
Chris Minns, el primer ministro de Nueva Gales del Sur (NSW), del cual Sydney es la capital, se movió para abordar el problema con un plan para aumentar la densidad de la ciudad a través de un plan de «desarrollo orientado al transporte» (TOD) que permitiría un mayor aumento Desarrollos alrededor de los centros de tránsito.
Hablando en el Foro Nikkei en Sydney en septiembre, el primer ministro argumentó que la ciudad era solo la 800 ° más densa en el mundo, pero era uno de los más caros de vivir, los factores que, según dijo, estaban relacionados.
«Si voy a ser sincero, no hemos estado haciendo un gran trabajo», dijo, señalando nuevos niveles de construcción de viviendas muy por debajo de Melbourne y otras ciudades australianas. «La cultura en Sydney ha estado en contra de la densidad y contra las personas que viven más cerca de la ciudad».
Al igual que muchas ciudades australianas, la expansión de nuevas viviendas en Sydney ha sido empujada a la periferia, a las zonas agrícolas muy lejos del centro histórico. Sydney, sin embargo, tiene fronteras naturales: el puerto, las montañas azules y dos grandes parques nacionales, y los planificadores han argumentado que ahora es necesario mirar hacia adentro.
El primer sector residencial de Sydney Harbor’s Lower North Shore © Jane Rix/Shutterstock
Philip Vivian, director de práctica arquitectónica Bates Smart, argumenta que la expansión continua es insostenible, ya que crea problemas subsidiarios, incluida una mayor dependencia de los automóviles y tiempos de transporte más largos para los trabajadores en la periferia de la ciudad. «Si tuviera una varita mágica, dibujaría una línea roja alrededor de la ciudad y dejaría de expandirse», dice. «La futura ciudad es una ciudad policéntrica: grupos compactos de densidad alrededor de un centro de transporte público y Sydney ya tiene los huesos de eso», dice.
El gobierno de Minns ha presentado planes para 377,000 nuevas viviendas bien ubicadas que se construirán en NSW para 2029. Gran parte de eso estará en zonas TOD urbanas designadas, con viviendas de mayor densidad alrededor de múltiples estaciones de tren y la red expandida de «Metro» que abrió la última vez. año, y creará más focos de altura en toda la ciudad para aliviar la presión sobre el centro.
Karmi Palafox, planificador principal de los consultores de tracto, dice que el espíritu Tod ha existido durante tres décadas, señalando precedentes, como la reurbanización de la región de la cruz de reyes, que sugieren que Sydney puede optimizar, en lugar de maximizar, su espacio urbano sin afectar La «cuadrícula verde y azul» que le da a la ciudad su carácter. «Tenemos que aumentar la densidad de la vivienda pero no perder la identidad de Sydney», dice ella.
La batalla por los Minns y los desarrolladores es luchar contra las percepciones de que el impulso de densidad transformará el horizonte de Sydney en un denso grupo de gran altura más similar a Hong Kong o Singapur. Sydney es relativamente baja debido a las restricciones de altura histórica, aunque con bolsillos de altura salpicados alrededor de la ciudad, pero los planificadores argumentan que TODS no convertirá el puerto en Tokio. Palafox dice que gran parte del plan de densidad puede estar en forma de casas urbanas y bloques de apartamentos más pequeños.
Un desarrollo en South Sydney © Alamy
También hay una fuerte oposición «no en mi patio trasero» (NIMBY) al plan de densidad, siendo el «patio trasero» el foco. Las advertencias terribles de que los Sydneysiders perderán sus preciados jardines han sonado en voz alta en la discusión.
Tom Mackellar, jefe de desarrollo de la empresa de construcción Lendlease, dice que obtener aceptación de la comunidad para la densidad es parte del desafío dado que los australianos han soñado durante mucho tiempo con comprar «grandes bloques con un patio trasero» para sus familias.
Argumenta que TOD no debe poner en peligro la identidad de la ciudad. “Si consideramos ciudades internacionales como Londres, por ejemplo, una de sus cualidades definitorias es la diversidad de viviendas. En solo unas pocas cuadras, encontrarás viviendas sociales, se construyen apartamentos de construcción, construcción, etc., sin embargo, la ciudad ha mantenido el carácter y la vitalidad por los que es conocido «, dice.
Vivian en Bates Smart argumenta que Nimbys debe considerar que la densidad también puede traer beneficios al personaje de Sydney. “París es una de las ciudades más densas del mundo, pero los Nimby van allí de vacaciones. ¿Van a Phoenix y exploran los suburbios?
El plan TOD ha sido ampliamente bienvenido en la comunidad de desarrollo, con llamados a un espacio más subutilizado, que van desde el gobierno vacante y las tierras de la iglesia hasta los «derechos aéreos» sobre las líneas ferroviarias y los centros comerciales, para ser desbloqueados.
Pero Matthew Thrum, un planificador senior de la consultora Ethos Urban, dice que una sensación de inquietud sigue siendo sobre la ejecución de la planificación de TOD, con pocas aplicaciones de desarrollo hasta ahora. Señala que ha habido mensajes mixtos del Gobierno sobre los requisitos de vivienda asequible, mientras que los desafíos legales han surgido de algunos consejos que no quieren que los planes de desarrollo les impulsen.
«En un entorno de altas tasas de interés y altos costos de construcción que no conducen a la construcción», dice Thrum sobre la necesidad de claridad. «Comenzará a socavar la competitividad de Sydney como ciudad».
Para Vivian, el problema principal sigue siendo que TOD, aunque positivo, fue concebido como una reacción a la crisis de la vivienda y no como un plan o concepto maestro para el desarrollo de la ciudad en las próximas décadas que las personas pueden respaldar.
«El peligro es que los touds son como poner el dedo en el dique», dice. “En las próximas elecciones, alguien irá hacia otro lado y jugará con los miedos de densidad. Necesitas una visión fuerte «.
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