En cualquier mercado, un activo que ofrece altos ingresos y además cotiza por debajo de sus máximos históricos suele atraer rápidamente a los compradores. En Buenos Aires, sin embargo, existe una paradoja: las condiciones están, pero las inversiones no llegan.
La combinación de altos ingresos y bajos precios debería acelerar el comercio, haciendo subir los precios y reduciendo gradualmente la rentabilidad. Sin embargo, el mercado inmobiliario porteño aún no termina de recorrer ese camino.
Hoy, comprar un piso para alquilar vuelve a ofrecer una de las mejores rentabilidades de los últimos años, mientras que los precios de venta continúan 12% por debajo del máximo histórico de la serie elaborada por Zonaprop. Los datos reflejan esa situación. La rentabilidad bruta anual se situó en el 5,89% en junio, justo por debajo del máximo reciente. En términos prácticos, hoy se necesitan 17 años de alquiler para recuperar la inversión, un periodo un 5,8% más corto que hace un año.
Es decir, siempre y cuando se tome el promedio. Los barrios del sur de la Ciudad prácticamente duplican la rentabilidad. Al mismo tiempo, el precio promedio de los departamentos alcanza los 2.467 dólares por metro cuadrado y aún se mantiene 12% por debajo del pico histórico de la serie.
Una oportunidad… con una aclaración
Soledad Balayán, titular de Maure Bienes Raíces, señaló que el mercado muestra una combinación poco común: valores de ventas que aún no han recuperado los máximos alcanzados antes de la caída iniciada en 2019 y alquileres que, tras la normalización del mercado del alquiler, volvieron a ofrecer altas rentabilidades para quienes compran con fines de inversión.
Durante el primer semestre del año, los alquileres aumentaron un 15,7%, mientras que el precio de venta de los pisos apenas aumentó un 0,7%. Esta diferencia explica gran parte de la mejora en la rentabilidad del alquiler. Sin embargo, Balayán señaló que el Informe Zonaprop trabaja en precios de publicación tanto para venta como para alquiler. En la práctica, muchas operaciones acaban cerrando por debajo de estos valores, por lo que la rentabilidad efectiva puede diferir de la estimada.
Entonces, ¿por qué el mercado no ha despegado todavía?
La lógica económica sugeriría que una alta rentabilidad debería atraer rápidamente a nuevos compradores. Sin embargo, las escrituras todavía no muestran ese comportamiento. En mayo se realizaron 5.435 operaciones en la Ciudad de Buenos Aires, un volumen un 3% menor que el mismo mes del año pasado. En el acumulado de 2026, las escrituras también muestran una ligera caída respecto a 2025.
Para Soledad Balayan, propietaria de Maure Inmobiliaria, la explicación es que muchos inversores dejaron de mirar solo la rentabilidad bruta. “La oportunidad existe porque los usados aún tienen buenos valores respecto a su historia. Pero hoy la fórmula de la rentabilidad tiene otra variable muy importante: la vacante”, explica.
El mercado cambió su lógica
El fuerte crecimiento de la oferta también ayuda a explicar el nuevo escenario. Desde la derogación de la Ley de Alquiler, el volumen de pisos publicados para alquiler tradicional se ha multiplicado y hoy es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023. Ese cambio devolvió el poder de negociación a los inquilinos y moderó el ritmo de los aumentos de los alquileres. Al mismo tiempo, los precios de venta continúan recuperándose lentamente. En los últimos doce meses avanzaron solo un 1,6%, el menor incremento interanual de los últimos 27 meses.
El resultado es un mercado en transición. Para cualquiera que esté considerando comprar una propiedad de alquiler, las cifras siguen mostrando una combinación atractiva de precios relativamente bajos y altos rendimientos. Pero la decisión ya no depende únicamente de esa ecuación. La rapidez con la que se consigue un inquilino, la competencia entre propietarios y el riesgo de desocupación pasaron a formar parte del análisis, lo que ayuda a explicar por qué los inversores aún tienen que reaccionar con la intensidad que los rendimientos justificarían teóricamente.
