El boom inmobiliario en Buenos Aires: ¿dónde está la verdadera oportunidad de expansión?
Durante años, el mercado inmobiliario porteño parecía tener una geografía inmutable con Palermo, Belgrano, Recoleta como estrellas y, más recientemente, sumando a Puerto Madero. Estos barrios concentraban buena parte de las inversiones, nuevos desarrollos y búsquedas de quienes querían comprar una vivienda u optar por el ladrillo, incluso cuando estaban deshabitados. Sin embargo, detrás de esta imagen consolidada, los datos muestran una realidad más compleja. Buenos Aires atravesó uno de los ciclos constructivos más grandes de las últimas décadas, pero este crecimiento no se tradujo en un aumento equivalente de habitantes.
La consecuencia es una ciudad que continúa construyendo mientras comienza a preguntarse dónde están las verdaderas oportunidades de expansión. Desde 2010 hasta después de la pandemia, el parque de viviendas de la Ciudad creció un 15%, mientras que la población apenas aumentó un 6,7%. Aún así, el mercado sigue buscando nuevos espacios para desarrollar y varios especialistas sostienen que el próximo ciclo inmobiliario podría estar lejos de los barrios tradicionalmente asociados con el boom de la construcción.
Barrios que aún tienen margen para crecer
Los datos muestran que Buenos Aires no evoluciona de manera uniforme. Si bien algunos barrios alcanzaron niveles muy altos de densificación, otros aún conservan un margen importante para el desarrollo urbano. Puerto Madero encabeza el ranking de densidad con 18,9 viviendas por lote. Detrás de ellos están Retiro (17,1), Recoleta (16,1) y Palermo (11,3), zonas donde gran parte del proceso de transformación urbana ya se ha producido y donde cada nuevo desarrollo encuentra cada vez menos espacio disponible.
En el extremo opuesto se encuentran Villa Lugano, Mataderos y Liniers. Son barrios que tienen un potencial de crecimiento considerable, pero que aún no han logrado atraer la misma intensidad inversora que las zonas más consolidadas del corredor norte. La Comuna 8, integrada por Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano, incorporó a más de 17.600 habitantes entre 2010 y 2022, lo que demuestra que parte del crecimiento poblacional de la Ciudad ya comenzó a trasladarse hacia zonas que históricamente permanecieron fuera del radar de los desarrolladores.
El sur y el occidente de la Ciudad tienen espacios en los que el fenómeno Palermo podría reproducirse, extendiéndose a barrios como Chacarita. En esa dirección van, entre otras, zonas de Barracas, Flores y Parque Chacabuco.
La paradoja de una ciudad que construye pero no crece
La aparente contradicción tiene una explicación menos intuitiva de lo que parece. Una parte importante del nuevo parque inmobiliario no se destinó a albergar a nuevos habitantes. En muchos casos, los edificios reemplazaron construcciones más antiguas y compensaron el crecimiento de viviendas cada vez más pequeñas, o funcionaron como depósito de valor en una economía caracterizada por una escasez de crédito hipotecario e inestabilidad macroeconómica. El fenómeno tiene incluso nombre propio. Lucia Bellocchio, especialista en ciudades inteligentes, la define como “reemplazo morfológico sin crecimiento poblacional”.
Edificios nuevos que reemplazan casas, PH o construcciones antiguas sin necesariamente aumentar el número de personas que viven allí. El resultado se ve en los números. El Censo 2022 registró que el 13,8% de las viviendas de la Ciudad estaban deshabitadas, más del doble del nivel que los especialistas consideran saludable para el normal funcionamiento del mercado inmobiliario.
El problema no es cuánto se construye, sino qué se construye
Actualmente, el 35,7% de los hogares de la Ciudad están integrados por una sola persona. Además, el 40% no tiene hijos y casi una cuarta parte de la población tiene más de 60 años. Esto significa que Buenos Aires necesita más viviendas para albergar prácticamente la misma cantidad de habitantes. A este fenómeno se suma una característica histórica del mercado argentino: el departamento funciona simultáneamente como vivienda y como activo financiero.
Según Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM, el mercado no necesariamente produce el tipo de vivienda que optimiza la estructura poblacional de la ciudad, sino la que es más eficiente desde el punto de vista de inversión. La prolongada ausencia de un crédito hipotecario masivo reforzó esa tendencia. Sin financiación a largo plazo, la demanda solvente pasó a ser principalmente la de inversores con liquidez y no la de las familias buscando vivienda permanente.
Como consecuencia, gran parte del desarrollo se concentró en unidades pequeñas, repetibles y fáciles de comercializar. Por ello, los especialistas coinciden en que el desarrollo futuro también dependerá de la calidad de los servicios urbanos, la conectividad, los espacios verdes y la capacidad de generar entornos de vida atractivos.
