La empresa debe cientos de miles de millones de dólares. Sus acreedores están dando vueltas. Sus acciones han recibido una paliza. Pero si algo obliga a un ajuste de cuentas para Evergrande, un vasto imperio inmobiliario en China, podría ser el nerviosismo de los compradores de viviendas comunes como Chen Cheng.
La Sra. Chen, de 30 años, y su esposo pensaron que habían encontrado el apartamento perfecto. Formaba parte de un complejo de 18 edificios en la ciudad sureña de Guangzhou, cerca de una buena escuela para su hija y una nueva estación de metro.
Evergrande estaba solicitando un depósito por valor de casi un tercio del precio antes de que se completara la propiedad. Después de leer los titulares sobre las dificultades financieras de la empresa y las quejas de los compradores recientes sobre retrasos en la construcción, Chen se marchó.
“No tenemos mucho dinero”, dijo. «Teníamos mucho miedo de que este dinero se evaporara».
China tiene un término especial para empresas como Evergrande: «rinocerontes grises», tan grandes y tan enredados en el sistema financiero del país que el gobierno tiene interés en su supervivencia. Un fracaso en la escala de Evergrande afectaría a la economía y significaría la ruina financiera para los hogares comunes.
Durante los años de auge, Evergrande fue el mayor desarrollador de China, creando una actividad económica de la que los funcionarios llegaron a depender mientras el país se abría. A medida que más personas salieron de la pobreza, los compradores de viviendas pusieron su dinero en propiedades. Evergrande, que se sentía lleno de energía y ansioso por expandirse, pidió dinero prestado para incursionar en nuevos negocios como un club de fútbol, agua embotellada y, más recientemente, vehículos eléctricos.
Ahora Evergrande personifica la vulnerabilidad de la segunda economía del mundo. Debe más dinero del que puede pagar y los funcionarios de Pekín quieren que disminuya la velocidad. El precio de sus acciones ha perdido tres cuartas partes de su valor el año pasado y los acreedores están entrando en pánico. La compañía ha comenzado a vender partes de su imperio corporativo, pero para sobrevivir Evergrande necesita seguir vendiendo sus apartamentos.
El problema es que algunos compradores de viviendas chinos, que alguna vez se sintieron atraídos por los desarrollos de Evergrande, se han vuelto cada vez más ansiosos por la empresa.
En el Internet de China, los compradores describen meses o incluso años de espera por sus apartamentos Evergrande. Algunos han acusado a la empresa de utilizar la pandemia como excusa para más retrasos en la construcción.
Evergrande declinó hacer comentarios, citando un «período tranquilo» antes del anuncio de las ganancias de la empresa.
Los problemas de la empresa se han ido acumulando durante años, pero tanto los prestamistas como los grandes inversores y los compradores de viviendas la tratan como si estuviera a punto de fracasar. Según una estimación, Evergrande debe más de $ 300 mil millones. Los acreedores no están seguros de que pueda pagar las facturas. Los socios comerciales han presentado demandas.
La propiedad en China es propensa a grandes cambios. Las compras especulativas hacen que los precios se disparen. Luego, los gobiernos locales intervienen para enfriar las cosas, a veces con mano dura. A pesar de los altibajos, el mercado inmobiliario residencial sigue siendo el mayor depósito de riqueza de los hogares chinos.
Para Xu Jiayin, el fundador multimillonario de Evergrande, el viaje salvaje ha seguido principalmente una trayectoria: hacia arriba.
Ex técnico en una fábrica de acero, fundó Evergrande en 1996 justo cuando China se embarcaba en la gigantesca tarea de trasladar a cientos de millones de personas del campo a las ciudades. A medida que los precios de las propiedades subieron con esta urbanización, también lo hizo la riqueza del Sr. Xu.
Resumen de negocios diario
Después de que su empresa cotizara en bolsa en 2009, comenzó a expandir el negocio a nuevas áreas. Evergrande tomó el control del club de fútbol de Guangzhou en 2010 y gastó miles de millones de dólares en jugadores extranjeros. Luego se trasladó a los negocios de lácteos, cereales y petróleo. En un momento, incluso probó la cría de cerdos.
A medida que el negocio crecía, el Sr. Xu pudo atraer decenas de miles de millones de dólares en fondos de inversionistas nacionales y extranjeros y préstamos baratos de bancos chinos. El éxito vino con fuertes conexiones políticas. Miembro de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo de China, un órgano asesor del gobierno central, el Sr. Xu está presente en las reuniones políticas más importantes de Beijing cada año.
Su proximidad al poder también les dio a los inversores y bancos la confianza que necesitaban para seguir prestando a la empresa. A lo largo de los años, cuando los reguladores intervinieron para intentar reducir el negocio de Evergrande, por lo general se redujeron poco después. Para 2019, el Sr. Xu era uno de los promotores inmobiliarios más ricos del mundo.
Hoy su riqueza es un poco más modesta, gran parte de ella vinculada al precio de las acciones de la compañía, alrededor de $ 18 mil millones, según el informe de riqueza Hurun de China.
«En mi opinión, Xi Jiayin es alguien que puede caminar muy bien por la cuerda floja», dijo Rupert Hoogewerf, fundador del Informe Hurun. «Ha podido equilibrar su deuda con su crecimiento».
La pregunta para muchos observadores es si Xu puede continuar con su cuidadoso acto de equilibrio mientras los reguladores intentan reducir la creciente deuda del sector. Cuando la economía de China comenzó a desacelerarse más drásticamente hace varios años, los desarrolladores como Evergrande se encontraron sobrecargados y atados. Para impulsar el negocio, realizaron descuentos en apartamentos, lo que redujo el valor de las propiedades que pagaron los compradores anteriores, lo que provocó protestas callejeras.
El modelo de vender apartamentos antes de que estuvieran terminados les dio a las empresas el efectivo que necesitaban para seguir funcionando. Eso fue hasta que los reguladores tomaron nota de la ingobernable deuda del sector inmobiliario, lo que dificultaba que los desarrolladores como Evergrande terminaran los apartamentos que ya habían vendido a los compradores.
Por temor a una crisis inmobiliaria que repercutiera en el sistema financiero de China, el banco central creó «tres líneas rojas», reglas que obligan a las empresas inmobiliarias a reducir sus niveles de deuda antes de poder pedir más dinero prestado. El objetivo era limitar la exposición del sector bancario al mercado inmobiliario. Pero también les quitó fondos que podían usar para terminar proyectos.
Para cumplir, Evergrande ha comenzado a vender algunos de sus negocios. La semana pasada vendió participaciones en su negocio de Internet. En comentarios públicos, el Sr. Xu ha señalado el éxito de la compañía en pagar a algunos inversionistas nacionales y extranjeros, reduciendo la deuda que genera intereses a $ 88 mil millones desde $ 130 mil millones a fines del año pasado.
Pero todavía tiene facturas impagas de adquisiciones, derechos de uso de la tierra y obligaciones contractuales que suman cientos de miles de millones de dólares. Algunos prestamistas y socios comerciales han recurrido a los tribunales para intentar congelar activos para recuperar su dinero.
“Sobre el papel, no tiene ningún sentido que una empresa como ésta tenga tanta deuda. Esto no es normal ”, dijo Jennifer James, gerente de inversiones de Janus Henderson Investors, quien estima que Evergrande tiene más de $ 300 mil millones en deuda. Luego están las propiedades por las que tomó el pago y aún no se ha completado.
Wesley Zhang ha estado esperando cuatro años por un apartamento que compró para sus padres. El Sr. Zhang, de 33 años, pagó un depósito de $ 93,000 y ha realizado 41 pagos hipotecarios mensuales de casi $ 1,100. Los funcionarios locales suspendieron el proyecto de desarrollo en 2018, pero luego revocaron la decisión, dando a Evergrande luz verde para comenzar a construir.
No hay señales de ningún progreso o comunicación de Evergrande sobre el apartamento que compró. La compañía ahora está tratando de vender apartamentos en el complejo que prometen estar listos para mudarse en 2023.
“Tiene un gran impacto en mi vida”, dijo Zhang. Para recuperar su dinero, tendría que presentar una demanda contra la empresa para romper su contrato. «También debemos considerar comprar otro apartamento, pero los precios de las propiedades son mucho más altos ahora».