La crisis de los locales vacíos en Buenos Aires: ¿una oportunidad para la reconversión en viviendas?
La última encuesta del Instituto de Estadística y Censos Municipales (IDECBA) reveló que la tasa de ocupación de locales comerciales en la ciudad ha alcanzado su nivel más bajo en años, con un preocupante 90,07% de desocupación durante el tercer trimestre de 2025. Esta tendencia se ha confirmado con datos de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), que señalan un aumento del 38,5% en locales vacíos en las principales arterias comerciales de Buenos Aires en enero y febrero de este año.
Ante esta situación, surge la pregunta: ¿es viable transformar estos locales y oficinas vacíos en viviendas? Iván Briones, cofundador y director ejecutivo de la desarrolladora Grupo Briones, aborda esta cuestión y destaca los obstáculos regulatorios, exigencias técnicas y costos de obra que pueden dificultar esta reconversión.
Reglamento de zonificación y copropiedad: un primer obstáculo a superar
Según Briones, el primer paso antes de emprender cualquier proyecto de reconversión es revisar la zonificación de la zona en cuestión. El Código de Urbanismo y el Código de Edificación de la Ciudad establecen los usos permitidos en cada área, lo que puede limitar la conversión de locales comerciales en viviendas. Además, el reglamento de copropiedad de los edificios también representa un desafío, ya que cualquier cambio de uso requiere la aprobación unánime de todos los propietarios.
Ventilación, patios y permisos de construcción: requisitos técnicos a considerar
Una vez superados los obstáculos legales, surgen los requisitos técnicos para convertir un local en vivienda. Las viviendas deben cumplir con ciertos estándares de iluminación y ventilación natural, lo cual puede implicar la necesidad de abrir patios interiores para garantizar la adecuada circulación de aire. Estas intervenciones requieren autorización municipal, planos aprobados y la aprobación de todos los propietarios del edificio en caso de tratarse de una propiedad compartida.
¿Cuánto cuesta reciclar un local y convertirlo en vivienda?
Si bien los trámites y requisitos técnicos pueden resultar engorrosos, el verdadero desafío reside en el costo de la obra. Briones estima que la reconversión de un local comercial a vivienda puede costar entre 600 y 1.000 dólares por metro cuadrado, lo que puede disminuir considerablemente la superficie útil del espacio una vez finalizada la transformación.
¿Por qué hoy en día no es aconsejable reconvertir locales en viviendas?
A pesar de los desafíos regulatorios y técnicos, el principal obstáculo para la reconversión de locales en viviendas radica en la demanda. Según Briones, actualmente no existe una demanda suficiente para justificar la inversión en este tipo de proyectos. Los potenciales compradores, en su mayoría de ingresos medios o medios bajos, no pueden afrontar los costos finales de estas unidades, lo que dificulta la viabilidad económica de la reconversión.
En conclusión, si bien la reconversión de locales vacíos en viviendas puede parecer una solución a la creciente desocupación comercial en Buenos Aires, los obstáculos regulatorios, técnicos y económicos que enfrentan los inversores y propietarios hacen que esta opción no sea viable en la actualidad. Sin embargo, la búsqueda de alternativas, como créditos hipotecarios específicamente diseñados para este fin, podría abrir nuevas oportunidades en el futuro.
