Los precios de las viviendas en Tennessee están sobrevaluados al doble del promedio nacional, según un informe reciente del analista de crédito Fitch Ratings. El informe estimó que los precios de las viviendas a nivel nacional estuvieron sobrevaluados un 11,1% durante el cuarto trimestre de 2023.
Tennessee experimentó el mayor aumento en las viviendas vendidas por encima de su precio promedio a largo plazo: una sobrevaluación estimada del 20% al 24%. El precio medio de venta de una vivienda en el estado en marzo de 2024 fue de 378.600 dólares, aproximadamente un 6,2 % más que el año anterior.
Un analista de Fitch Ratings dijo que la sobrevaluación en Tennessee es indicativa de una desconexión entre el valor justo de mercado sostenible y los precios actuales de las viviendas.
Según los expertos, no se espera que los precios caigan pronto. Más bien, la sobrevaluación generalizada es una señal de los tiempos.
La alta demanda y la baja oferta son las culpables del aumento vertiginoso de los precios en Tennessee, dijo Collyn Wainwright, miembro de la junta directiva de Greater Nashville Realtors. El crecimiento demográfico en el estado, especialmente desde la pandemia de COVID-19, ha creado un aumento en la demanda de vivienda.
«Vimos mucho interés generado en nuestro estado», dijo Wainwright.
Memphis fue identificada en el informe como el área metropolitana con la mayor sobrevaluación en comparación con las 50 áreas metropolitanas más pobladas, mientras que el área metropolitana de Nashville ocupó el quinto lugar. Memphis tenía un precio medio de venta de viviendas de $172,000 en marzo de 2024. El área metropolitana de Nashville, que incluye Murfreesboro y Franklin, tenía un precio medio de venta de viviendas en marzo de 2024 de $474,990.
Sin embargo, Memphis y Nashville son mercados muy diferentes. Los precios de las viviendas en Memphis han bajado un 1,3% año tras año, pero las valoraciones habían aumentado en los cinco años anteriores. Mientras tanto, el área de Nashville experimentó un aumento del 1,1% en los precios de las viviendas año tras año.
Wainwright dijo que, en última instancia, Memphis se ha beneficiado del crecimiento en todo el estado y que la asequibilidad de la ciudad en relación con el resto de Tennessee ha mantenido el interés alto.
¿Qué tienen de diferente los mercados de Memphis y Nashville?
En Memphis, los precios de las viviendas se han mantenido en niveles más asequibles en comparación con el resto del estado. Un estudio reciente realizado por Clever Real Estate identificó a Memphis como uno de los mercados más asequibles del país para hogares de ingresos medios.
Pero según el análisis de Fitch Ratings, los precios de las viviendas en Memphis todavía están sobrevaluados en comparación con el valor justo de mercado estimado.
El informe de Fitch Ratings, según el analista Sean Park, consideró factores como los ingresos de los hogares, el número de hogares, los precios de los alquileres, las tasas de desempleo y las tasas hipotecarias. El número de hogares en Memphis ha tenido una tendencia a la baja, lo que reduce el valor justo de mercado estimado.
En Nashville, dijo Park, los precios de alquiler han bajado durante el año pasado, pero la brecha entre alquilar y poseer continúa creciendo.
Los precios de las viviendas y la demanda aumentan en la región del centro de Tennessee
El crecimiento en la región central de Tennessee se ha disparado en los últimos años, agregando demanda al mercado inmobiliario en las áreas que rodean el condado de Davidson. También ha creado una tensión adicional en la infraestructura de la región.
Patrick Cammack, de la Cámara de Comercio del Condado de Rutherford, quien habló en un panel económico de Nashville la semana pasada, dijo que Murfreesboro es el principal constructor de carreteras en el estado, una clara señal del rápido crecimiento del área.
«Ahora, si le preguntas a un residente de Murfreesboro, lo dudarán y probablemente pelearán contigo y te llevarán a los tribunales por eso», dijo Cammack en la conferencia. «Pero es cierto, y es difícil adelantarse a estos dolores de crecimiento».
Corey Johns, director ejecutivo de la Junta Conjunta de Desarrollo Económico y Comunitario del condado de Wilson, señaló en la conferencia que el precio promedio de una vivienda en todo el condado de Wilson se estima en más de $450,000.
«Dependiendo de los años que se miren y de cómo se cuente, el condado de Wilson es el primer, segundo o tercer condado de más rápido crecimiento en el estado en este momento», dijo Johns.
Las tasaciones eximidas mantienen los precios subiendo en un mercado competitivo
Wainwright dijo que las tasaciones condonadas podrían ser un factor que conduzca a una sobrevaluación en la región de Nashville.
En medio del candente mercado inmobiliario de Nashville en 2022, los compradores renunciaban a las tasaciones para lograr que las ventas de viviendas cruzaran la línea de meta.
«Las tasaciones son un control y equilibrio importante para nuestro mercado», dijo Wainwright. «Y cuando las tasaciones no coinciden con el precio contractual de la casa, eso puede arruinar el trato».
Saltarse las tasaciones se convirtió en una práctica común a corto plazo en el mercado de Nashville, donde las casas a veces se venden entre 50.000 y 100.000 dólares más de lo que cotizan. Durante el pico del mercado en 2022, las ofertas en efectivo y las guerras de ofertas fueron típicas.
Wainwright dijo que no es probable que los precios cambien mucho en los próximos meses, ya que la oferta no ha cambiado drásticamente y la demanda continúa aumentando.
«Mucha gente se quedó al margen cuando las tasas de interés subieron», dijo. «La gente ya no quiere esperar más».
El reportero Hadley Hitson contribuyó a esta historia.
La reportera Molly Davis cubre el crecimiento y el desarrollo en Nashville. Comuníquese con ella en mdavis2@gannett.com.
Este artículo apareció originalmente en Nashville Tennessean: Vivienda en Tennessee: los precios aumentan a medida que el mercado favorece a los propietarios y propietarios de viviendas.