Ambas modalidades de alquiler tienen sus pros y sus contras. Estos son los datos fiscales sobre el alquiler que los propietarios suelen ignorar, según informan los expertos de la plataforma inmobiliaria Housfy.
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¿Alquiler temporal o alquiler de vivienda habitual?
Todo diferencias entre las distintas modalidades de alquilercabe señalar la duración del contrato, las leyes que los rigen y las implicaciones fiscales de cada uno de ellos.
El alquiler de una vivienda habitual -la de toda la vida- está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y tiene por objeto dar cobijo a familias de forma permanente e indefinida. Es posible actualizar las rentas cada año, en función del índice de precios adecuado o normativa específica.
Tenga en cuenta que para 2023 los aumentos de alquiler tienen un tope del 2%. En 2024, este tope será del 3% y, por tanto, no se utilizará el IPC para actualizar ingresos.
En cuanto al alquiler temporal, la Ley lo enmarca bajo el rótulo “alquiler para uso distinto de la vivienda”. Da más flexibilidad a ambas partes para establecer sus reglas, pero la duración es irreprochable:
- 32 días mínimo.
- Un máximo de 11 meses (más allá de eso, tendría que firmar un contrato de alquiler de residencia regular).
Es posible fijar las rentas con mayor libertad en cada contrato de alquiler temporal —y siempre de acuerdo con los precios de mercado para esta modalidad—, pero es importante no olvidar sus particularidades:
- La alta rotación de inquilinos conlleva un riesgo inherente.
- Su gestión requerirá una mayor implicación por parte del propietario.
- Es posible maximizar la rentabilidad del alquilerpero solo si se optimiza el tiempo entre contratos.
No es lo mismo el alquiler temporal que el alquiler vacacional, que permite estancias inferiores a 31 días o incluso por noches. Para las vacaciones, el arrendador necesitará una licencia y se regirá por las leyes turísticas de cada comunidad autónoma.
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Ingresos por alquileres, en la cuenta de resultados
La naturaleza de ambos se expone cuando el arrendador rinde cuentas con la Hacienda Pública. Comparemos las dos prácticas en el estado de resultados.
Declarar el alquiler de vivienda habitual
Un propietario que arrienda su inmueble como vivienda habitual debe declarar el rendimiento neto anual de su renta.
Esto significa que tendrás que sumar todos los ingresos brutos del año y deducir de ellos todos los gastos derivados del alquiler. Aunque pueden variar cada año, los gastos deducibles corresponden a los siguientes conceptos:
Gastos anuales deducibles
- Tasa de recogida de residuos
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- Seguro de impago de alquiler
- Seguro de hogar
- Gastos de comunidad y derrames
- intereses hipotecarios
- Amortización del inmueble (que es el 3% de lo que sea mayor entre el valor catastral de la construcción o el valor de compra que corresponda a la construcción)
Con el nueva ley de viviendaque repercute la comisión inmobiliaria al arrendador, también será posible deducir este gasto de la renta total del alquiler.
Como el apartamento sirve como residencia habitual de los inquilinos, Hacienda aplica una bonificación del 60% sobre la renta neta antes de someterla a impuestos. Así, la cantidad sujeta a IRPF (y que se sumaría a la base imponible, junto con el salario) es sólo el 40% de los ingresos netos por alquiler.
Si el arrendatario no utiliza el inmueble como vivienda habitual, el propietario no accede a los créditos fiscales. Para confirmarlo, debe estar registrado en la casa.
Estas bonificaciones podrán ser superiores (y llegar al 90%) con la aplicación de la Ley de Vivienda de 2023, si se cumplen las condiciones contempladas en esta nueva normativa.
Estos son, de forma resumida, los puntos de la declaración de la renta de un piso en alquiler de vivienda habitual:
Alquiler de vivienda habitual
en la cuenta de resultados
💰
ingreso bruto anual
💡
gastos deducibles derivado de la renta
✔️
reducción del 60% por residencia habitual
👉 Importe sujeto a impuesto sobre la renta: 40% de la utilidad neta
👉 Posibilidad de llegar bonificaciones de hasta el 90% con la nueva Ley de Vivienda.
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Declarar alquiler temporal
El propietario que opte por alquilar su apartamento por temporadas ya precios más elevados, deberá declarar los ingresos de todos los contratos que se produzcan durante el mismo ejercicio fiscal.
Los ingresos brutos anuales del alquiler temporal pueden deslumbrar tranquilamente a los del alquiler habitual. Por ejemplo:
En invierno, formalizar algunas contratos más largos para trabajadores asignados temporalmente a la ciudad o estudiantes internacionales. El precio es ligeramente superior al alquiler habitual.
En verano, formalizar varios contratos de 32 días a varios grupos de turistas o familias extranjeras que vienen a pasar las vacaciones. El precio duplica o triplica los ingresos habituales por alquiler.
Y todos los gastos relacionados con el alquiler también se pueden deducir, como antes. Habrá que tener en cuenta, por supuesto, los gastos de esta modalidad. Digamos:
- El propietario podría asumir los suministros de luz, gas y agua (que estarían incluidos en el precio del alquiler), y podría contratar un servicio de limpieza para acondicionar el piso entre inquilinos.
- Quizás tengas que restaurar parte del ajuar doméstico después de la temporada de verano, lo que supondría unos cientos de euros extra.
El alquiler temporal, en cambio, no accede a ninguna reducción fiscal, ya que el inmueble no es la residencia de los inquilinos. Por lo tanto, el propietario está obligado a declarar el 100% de los ingresos netos anuales por alquiler.
Cuanto mayor sea la cantidad a gravar, más fácilmente el cálculo del IRPF, que es progresivo, pasará por varios tramos. La cantidad a pagar en IRPF puede triplicar la del alquiler habitual.
La Agencia Tributaria también determina una imputación de renta por el tiempo que el piso ha estado vacío. Esta cantidad a pagar dependerá del valor catastral y del número de días que el inmueble haya estado a disposición del contribuyente.
Veamos desglosados, a modo de resumen, los aspectos de la declaración de la renta del alquiler temporal:
Alquiler de temporada
en la cuenta de resultados
💰
Ingresos brutos de todos los contratos temporales del ejercicio
💡
Gastos deducibles derivados del alquiler
🏡 incluidos suministros, limpieza y renovación de muebles
❌
No accede a bonos por alquiler de vivienda habitual.
👉
Importe sujeto a impuesto sobre la renta: 100% de la utilidad neta
💸
Regresar:
🧾 impuestos personales
⛑️ renta inmobiliaria imputada por el tiempo que la vivienda ha estado a disposición del contribuyente
Se debe dejar al criterio del lector elegir cuál es más rentable, sopesando los desafíos del alquiler temporal y las facilidades del alquiler regular. Es muy común que, al fin y al cabo, no haya mucha diferencia entre los ingresos netos anuales de una modalidad y otra y, si la hay, habría que analizar cuánto compensan según la situación.
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