La inversión inmobiliaria en Buenos Aires: rentabilidades de dos dígitos y nuevos escenarios
Durante años, comprar un piso para alquilar fue una inversión de paciencia. Los precios cayeron, los alquileres siguieron regulados y la rentabilidad se situó en mínimos históricos, pero ahora la fotografía es muy diferente.
En varios barrios del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), los ingresos brutos ya superan el 10% anual en dólares, un rendimiento que hace unos años parecía reservado a activos financieros de mayor riesgo.
Sin embargo, detrás de estos porcentajes aparece una segunda historia. Los barrios que lideran el ranking no son los tradicionales destinos de inversión inmobiliaria. Lejos de Palermo, Belgrano, Puerto Madero o Nordelta, las mayores rentabilidades aparecen en zonas donde el valor de compra es mucho menor y donde el inversor también asume mayores riesgos ligados a la desocupación, la liquidez del activo, la evolución futura de los precios, entre otros puntos.
Los datos provienen de las últimas encuestas de Zonaprop para la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, que muestran cómo cambió la ecuación inmobiliaria luego de la normalización del mercado de alquiler. Si bien la rentabilidad media se sitúa entre el 6% y el 7% bruto anual dependiendo de la zona, hay barrios donde la rentabilidad ya llega a los dos dígitos.
El nuevo mapa de ingresos: dónde están las mayores rentabilidades
El ranking deja una primera conclusión: La mayor rentabilidad no se da necesariamente donde las propiedades son más caras, pero donde el valor del metro cuadrado sigue deprimido.
Entre los barrios del AMBA relevados por Zonaprop se encuentran seis casos con rentabilidad bruta igual o superior al 10% anual.
En el otro extremo se encuentran algunos de los barrios históricamente más buscados por los compradores, pero con rentabilidades mucho más bajas. La Lucila registra sólo 4,3% bruto anual; Nordelta, 4,5%; Ituzaingó, 6%; y Don Bosco, en GBA Sur, 3,8%.
La lógica es simple: cuanto menor sea el precio del activo en comparación con la renta que puede generar, mayor será la tasa de rendimiento.
¿Por qué actúan tanto?
La explicación no está en los alquileres extraordinariamente caros, sino por el valor de compra de las propiedades.
En Villa Elvira, por ejemplo, el metro cuadrado apenas ronda US$ 746, uno de los valores más bajos de la encuesta, mientras que el alquiler mantiene niveles suficientes para impulsar la rentabilidad hasta un 11,6%.
Algo similar sucede en Gregorio de Laferrère, donde el metro cuadrado cuesta alrededor de US$ 817 y el ingreso bruto alcanza el 11,1%.
Pase del Rey también combina valores de compra relativamente bajos con alquileres que pueden alcanzar el 10% anual.
En la Ciudad de Buenos Aires el fenómeno también se presenta, aunque en diferente escala. Lugano encabeza el ranking de Buenos Aires con una rentabilidad de 10,5%, impulsado por un valor de compra considerablemente inferior al promedio de los barrios más establecidos.
La lógica es simple: cuanto menor sea el precio del activo en comparación con la renta que puede generar, mayor será la tasa de rendimiento.
Pero, además, hay que saber que dentro de cada distrito puede haber grandes variaciones. Así como no es lo mismo Lugano que Palermo, tampoco lo son Adrogué y Burzaco.
La rentabilidad no cuenta toda la historia
Sin embargo, los especialistas advierten que mirar sólo el porcentaje puede llevar a conclusiones erróneas.
Zonaprop informa que trabaja en los precios de publicación, tanto de venta como de alquiler. En la práctica, muchas operaciones acaban cerrando por debajo de estos valores, Por tanto, la rentabilidad efectiva puede diferir de la estimada.
Además, los ingresos brutos no incorporan otros factores que impacten directamente en el desempeño final del inversionista: Gastos extraordinarios, mantenimiento, impuestos, periodos sin inquilino y costes de rotación.
Soledad Balayán, propietaria de Maure Inmobiliaria, suma otro elemento clave: la desocupación.
"La oportunidad existe porque muchos empleados siguen teniendo buenos valores en comparación con su historial. Pero hoy la fórmula de rentabilidad tiene otra variable muy importante: la vacancia. Los inquilinos tienen muchas opciones para elegir y eso obliga a una mayor competencia entre propietarios. Los periodos sin alquiler pueden ser más largos que en otras épocas y eso acaba afectando a la rentabilidad efectiva”, explica.
El especialista también recuerda que el nuevo escenario regulatorio modificó el comportamiento del mercado. La mayor libertad para acordar plazos y mecanismos de actualización mejoró el atractivo de la inversión inmobiliaria, pero también aumentó la competencia entre propietarios.
Riesgo y rentabilidad, dos caras de una misma moneda
El mapa de ingresos inmobiliarios también refleja una regla de inversión clásica: los mayores rendimientos tienden a aparecer donde el mercado percibe los mayores riesgos. En eso no se diferencia de cualquier otra oportunidad de negocio.
No es casualidad que los barrios con rentabilidades de dos dígitos sean también aquellos donde el metro cuadrado todavía cotiza muy por debajo de las zonas premium del AMBA.
Allí el inversor obtiene un flujo de alquiler relativamente elevado, pero también asume una menor liquidez, mayores retos a la hora de encontrar inquilinos y una evolución futura de los precios que puede resultar menos predecible.
De lo contrario, barrios como La Lucila, Olivos, Palermo o Nordelta ofrecen rentabilidades significativamente menores porque el mercado ya ha incorporado al precio atributos como ubicación, demanda sostenida y mayor facilidad para vender la propiedad a la hora de salir de la inversión.
En ese sentido, se pueden correr otros riesgos que tienen que ver con la depreciación del inmueble por cuestiones socioambientales. Si se trata de una propiedad en un barrio que puede tener problemas futuros de inseguridad o insalubridad, es probable que el precio de la propiedad sea bajo.
Por tanto, los porcentajes de dos dígitos tampoco deben interpretarse como renta fija. La inversión inmobiliaria está expuesta a cambios en el mercado y las regulaciones.
El desempeño actual puede cambiar si los períodos de desocupación aumentan, los alquileres bajan, los costos de mantenimiento aumentan o el marco legal vuelve a cambiar. La experiencia reciente de la Ley de Alquileres demostró que una decisión regulatoria puede alterar completamente la rentabilidad de un arrendador en cuestión de meses.
