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En lo profundo del corazón de la antigua concesión francesa de Shanghai, los compradores están inspeccionando un antiguo apartamento, admirando los azulejos art déco y las habitaciones con techos altos, suyos por un precio inicial de 210 millones de yuanes (29 millones de dólares).
Las propiedades patrimoniales de Shanghai no son típicas, pero en toda China, el atractivo de las llamadas viviendas de segunda mano parece estar aumentando en lo que podría presagiar un cambio radical en un sector inmobiliario golpeado por la crisis y dominado durante décadas por el comercio de bienes nuevos. construir viviendas.
Con las ciudades chinas plagadas de desarrollos de viviendas sin terminar, no es difícil entender el deseo emergente de casas más antiguas. Una serie de impagos de grupos inmobiliarios ha significado que “los compradores finales ya no confíen en los promotores”, afirmó Andrew Lawrence, analista inmobiliario de Asia en TS Lombard. China está pasando “de un mercado inmobiliario en crecimiento, impulsado por un auge especulativo impulsado por el crédito, a un mercado mucho más maduro”.
En las economías desarrolladas de Europa y América del Norte, las viviendas usadas son la norma para los compradores. Pero en China, el mayor auge de la construcción en la historia de la humanidad ha creado millones de nuevos hogares. A diferencia de los barrios históricos de Shanghai, gran parte del parque de viviendas del país se ha construido en las últimas décadas. Como resultado, el sector inmobiliario de China representó casi una cuarta parte de la producción económica.
Una ofensiva regulatoria contra el alto apalancamiento en 2021 desencadenó una crisis de liquidez y promotores como Evergrande incumplieron. Con la construcción paralizada a medida que los promotores se quedan sin efectivo, muchos compradores, que pagaron sus nuevos pisos por adelantado, todavía están esperando para mudarse a sus casas.
“El mercado primario realmente se está reduciendo [in terms of] tanto la oferta como la demanda”, dijo Zerlina Zeng, directora de empresas del este de Asia en el grupo de investigación CreditSights. «Creo que en el futuro veremos una actividad más vibrante proveniente del mercado secundario».
Las ventas de viviendas de segunda mano superaron a las de viviendas nuevas en términos de superficie el año pasado por primera vez desde que surgieron los mercados inmobiliarios privados en la década de 1990, según datos de la Corporación de Información Inmobiliaria de China.
«Existe una enorme cantidad de acciones secundarias que han estado en manos de inversores y que claramente están regresando al mercado», dijo Lawrence.
Un análisis del Financial Times de los datos del CRIC en 14 ciudades importantes de las que hay cifras disponibles, incluidas Beijing, Shenzhen y Nanjing, muestra que en 11 de ellas, los volúmenes de ventas de segunda mano estuvieron por encima de las ventas de viviendas nuevas en marzo por superficie.
En las mismas ciudades, en 2021, las ventas de viviendas nuevas ascendieron a casi el doble del volumen de viviendas usadas. La brecha entre las compras de segunda mano y las de viviendas nuevas se amplió aún más en marzo, según muestra el análisis del Financial Times.
Como señal de la precaria situación del mercado inmobiliario, las ventas de nuevas construcciones, que representan la base de las principales estadísticas nacionales sobre el mercado, están cayendo bruscamente. En el primer trimestre, las ventas de propiedades por superficie cayeron un 19,4 por ciento, según la Oficina Nacional de Estadísticas.
Si bien los gobiernos locales aprueban un rango de precios para las nuevas construcciones (es decir, estableciendo un piso en un mercado en colapso), los precios de las propiedades de segunda mano están más abiertos a la negociación.
En marzo, los precios de las viviendas de segunda mano en las 70 ciudades más grandes de China cayeron un 5,9 por ciento interanual, la mayor caída desde que comenzaron los registros en 2005. En el mismo mes, los precios de las viviendas nuevas para el mismo grupo de ciudades cayeron un 2,7 por ciento.
En ciudades más grandes como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, donde los mercados de segunda mano están más establecidos, los precios de segunda mano cayeron en febrero un 6,3 por ciento, la mayor caída desde que comenzaron los registros en 2011.
«A medida que más personas buscan vender sus pisos y hay más pisos de segunda mano en el mercado, hay más flexibilidad para la negociación», dijo Andy Lee, director ejecutivo para China continental de la corredora Centaline, con sede en Hong Kong.
Un comprador reciente en Shanghai, que pidió permanecer en el anonimato, dijo que compró una casa de segunda mano porque los precios habían caído “a un nivel en el que puedo pagarla” y debido a los incentivos hipotecarios ofrecidos por el gobierno local para impulsar el mercado inmobiliario.
En términos más generales, una mayor demanda de viviendas de segunda mano indica que se están produciendo cambios más importantes en el mercado. El llamado modelo de preventa, en el que los compradores pagan por la propiedad antes de la construcción, ayudó a impulsar la rápida urbanización, dijo Zeng de CreditSights.
«En realidad, no creo que se necesiten más viviendas», dijo. “Creo que el gobierno se ha dado cuenta de este problema. Por eso no les importa que un tercio de los promotores se hayan ido en términos de servicio de la deuda”.
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En Shanghai, un visitante del edificio art déco dijo que muchas personas en China todavía tenían la mentalidad de “necesito comprar mi nueva casa”.
Pero las viviendas de segunda mano tienen múltiples ventajas. No sólo están terminadas, sino que además están cercanas a los servicios. Se han lanzado algunos nuevos desarrollos con la esperanza de que finalmente surjan servicios.
El visitante recordó a una amiga que compró una casa hace una década porque “creía firmemente” que la línea 13 del sistema de metro de Shanghai llegaría hasta su puerta, lo cual finalmente sucedió.
«La gente probablemente ya no tiene tantas esperanzas», dijo el visitante. «La gente quiere comprar cosas que puedan ver».
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